Le couteau-suisse de la defiscalisation immobiliere

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Art. 156 et suite du CGI 01

Le revenu net de chaque foyer fiscal est déterminé eu égard aux propriétés et aux capitaux que possèdent ses membres, aux professions qu'ils exercent, aux traitements, salaires, pensions et rentes viagères dont ils jouissent ainsi qu'aux bénéfices de toutes opérations lucratives auxquelles ils se livrent, sous certaines déductions de déficits et de charges constatées.

Ce revenu net global est constitué par le total des revenus nets des sept grandes catégories suivantes :

les traitements, salaires, indemnités, émoluments, pensions et rentes viagères;
les bénéfices industriels et commerciaux (BIC);
les bénéfices des professions non commerciales et revenus assimilés (BNC);
les bénéfices agricoles (BA);
les rémunérations des dirigeants de sociétés;
les revenus fonciers;
les revenus de capitaux mobiliers.

Les traitements, salaires, indemnités, émoluments, pensions et rentes viagères :

Traitements et salaires : Il s'agit des traitements publics et privés, essentiellement des sommes perçues à titre de rémunération de services rendus en exécution d'un contrat de travail ou d'un contrat de louage de services, avec toutefois l'existence d'un lien de subordination entre l'employeur et l'employé, lien de subordination qui nous permet de distinguer les traitements et salaires des autres catégories de revenus.

Sont considérés comme salaires, la rémunération principale quelle que soit sa forme, mais aussi les éléments accessoires, c'est à dire tous les avantages alloués en contrepartie de l'activité exercée. Ainsi sont imposables les sommes fixes mais aussi les commissions sur les ventes ou les participations aux bénéfices, les primes (primes de travail posté, de travail de nuit, indemnités de congés payés mêmes celles versées par les caisses de congés payés, d'ancienneté, etc.. ) et gratifications, les avantages en nature (fourniture de nourriture, fourniture de logement, mise à disposition d'un véhicule,…..).

Les avantages en nature doivent être énumérés sur la déclaration, évalués d'après leur valeur réelle et imposables même lorsqu'ils sont la contrepartie d'obligations professionnelles. Une ventilation doit toutefois être effectuée si l'avantage couvre à la fois des dépenses professionnelles et des dépenses privées.

Autres éléments du salaire imposable :

les allocations pour frais destinées à couvrir les frais inhérents à l'emploi ou à la fonction;
la participation, l'intéressement et l'actionnariat ;
les prestations sociales pour accident maladie ou maternité ;
les indemnités de rupture de contrat, telles que les indemnités de licenciement, les indemnités de cessation des fonctions de mandataire social ou de dirigeant, les indemnités de départ à la retraite ou en préretraite, les indemnités versées dans le cadre d'un plan de sauvegarde de l'emploi mais aussi les indemnités de non concurrence, l'indemnité de fin de contrat de travail à durée déterminée ou de fin de mission, les indemnités compensatrices de congés payés) ;
les allocations de chômage et assimilées (allocations de chômage total versées par les ASSEDIC, les allocations de chômage partiel) ; en revanche les secours accordés aux chômeurs en détresse ne sont pas pris en compte. Entrent dans cette catégorie les allocations de préretraite, les aides à l'emploi, l'aide au retour des travailleurs immigrés.

Certains gains sont partiellement ou en totalité exonérés d'impôt sur le revenu, il s'agit entre autres du salaire des apprentis, du salaire différé perçu par l'héritier ou le conjoint d'un exploitant agricole, des frais de transport du domicile au lieu de travail ou encore de la contribution de l'employeur aux chéques-vacances.

Ne sont pas considérés comme imposables certains avantages en nature comme le fait d'être logé en dortoirs du personnel de certaines entreprises, les avantages que retirent les salariés de coopératives, restaurant ou cantines d'administrations ou d'entreprises ; les avantages en nature dont bénéficient les animateurs, moniteurs occasionnels ou éducateurs de colonies de vacances ou de centres de vacances et de loisirs ; le personnel de la gendarmerie logé par nécessité absolue de service.

Le salaire net imposable s'obtient en retranchant du salaire brut les cotisations sociales, les intérêts de certains emprunts et les frais professionnels (déduction forfaitaire de 10 % dont le montant pour l'imposition des revenus de 2004 est compris entre un minimum de 382 € et un plafond de 12 862 € ou déduction des frais réels au choix).

Pensions et rentes viagères :

Sont des allocations périodiques dont le paiement est presque toujours garanti aux bénéficiaires leur vie durant. Elles sont imposables car constituent un revenu.

Les principales d'entre elles sont :

Les pensions de retraite ou d'invalidité, imposables sous réserve de certaines exonérations, qu'elles soient versées par les régimes de sécurité sociale, par les entreprises ou par les régimes complémentaires. Lorsque la pension elle-même s'accompagne d'avantages accessoires en argent ou en nature (maintien du logement concédé par une entreprise à un retraité ancien membre du personnel), ces derniers doivent être intégrés. Le versement forfaitaire unique, les allocations de veuvage, les pensions d'invalidité constituent des revenus imposables.

Sont exonérés d'IR, les majorations de retraite ou de pension pour charges de familles ou pour assistance à une tierce personne, les allocations aux vieux travailleurs salariés, certaines pensions militaires, les pensions de guerre et assimilées, la retraite mutualiste des anciens combattant, l'aide spécifique en faveur des conjoints survivants des Harkis, les allocations de vétérance des sapeurs-pompiers volontaires, les pensions d'orphelins, les pensions de vieillesse et pensions d'invalidité servies aux assurés sociaux, lorsque le montant n'excède pas celui de l'allocation aux vieux travailleurs salariés et si les ressources du bénéficiaire ne dépasse pas le maximum prévu pour l'attribution de cette allocation. Sont aussi exonérées, les indemnités temporaires, les prestations et rentes servies par le régime de base au titre de la législation sur les accidents de travail et les maladies professionnelles.

Les pensions alimentaires sont imposables quelle que soit la forme de leur versement (espèces ou nature) ou leur périodicité (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Les pensions alimentaires servies à titre obligatoire, versées aux ascendants, descendants ou en cas de divorce sont imposables pour le bénéficiaire à hauteur du montant admis en déduction du revenu de celui qui les verse.

Les rentes viagères sont imposables qu'elles soient versées en exécution d'un contrat, d'un jugement ou encore d'un testament. Elles sont exonérées si servies en vertu d'obligations légales aux victimes d'accident de travail ou de maladies professionnelles ou à leurs ayants droit. Elles sont également exonérées si servies en représentation de dommages-intérêts aux victimes d'une incapacité permanente totale en vertu d'une condamnation judiciaire ou d'une transaction avec la compagnie d'assurance en cas d'accident de la circulation.

La rente viagère constituée à titre gratuit suit le régime d'imposition des pensions alors que la rente viagère constituée à titre onéreux est imposée selon un régime particulier.

Le revenu net représente la différence entre :

Le montant global des sommes perçues au cours de l'année d'imposition quelle que soit leur forme (espèces, nature, virement à un compte postal ou bancaire, inscription à un compte courant).

Le montant des cotisations de Sécurité Sociale au titre de l'assurance maladie ainsi que toutes les dépenses accessoires occasionnées par la perception de la rente ou de la pension (le montant des frais de certificat de vie, d'encaissement,…).

Les rachats de cotisations au régime de base de la sécurité sociale et à des régimes complémentaires légalement obligatoires sont déductibles du revenu global.

Sur ce revenu net est pratiqué un abattement de 10 % dont le montant est plafonné à 3 324 € par foyer fiscal. Ce montant ne peut non plus être inférieur à 340 € par pensionné et ne peut excéder le montant brut des pensions ou retraites. Cet abattement est non applicable aux rentes viagères constituées à titre onéreux.

Abattement de 20 %

Les revenus imposés dans la catégorie des traitements, salaires, pensions et rentes (hormis les rentes viagères à titre onéreux) ouvrent droit à un abattement spécial calculé sur le revenu total net des frais professionnels pour les salaires ou après abattement de 10 % pour les pensions perçus par chacun des membres du foyer fiscal.

Le taux est de 20 % lorsque ce revenu net n'excède pas 117 900 € pour l'imposition des revenus de 2004. Aucun abattement n'est pratiqué pour la fraction du revenu net supérieure à cette limite.

La rente viagère à titre onéreux n'est considérée comme un revenu que pour une fraction de son montant, déterminée d'après l'âge du crédirentier.

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

Sont imposables dans cette catégorie :

Les bénéfices réalisés par les personnes physiques dans l'exercice d'une profession industrielle, commerciale ou artisanale.

Les bénéfices réalisés par les concessionnaires de mines, les amodiataires et sous-amodiataires de concessions minières, les titulaires de permis d'exploitation de mines et par les explorateurs de mines de pétrole et de gaz combustibles.

Les bénéfices réalisés par les personnes qui habituellement achètent en leur nom, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières en vue de la revente. Parmi elles, les personnes qui achètent des biens immeubles en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments pour les revendre en bloc ou par locaux.

Les cessions doivent revêtir deux notions : l'habitude (qui peut résulter de la pluralité des ventes ou de la qualité passée ou présente du cédant) et l'intention de revendre (présumée dès lors que le caractère habituel de l'opération est établie), cette deuxième notion est écartée lorsque l'achèvement des immeubles excède 15 ans.

Obligations déclaratives : des sanctions conséquences d'une omission déclarative de documents visés à l'article 1734 bis du CGI ou d'une fourniture incomplète de renseignements sur ces états sont applicables aux entreprises. Les renseignements dont il est question sont : le tableau des provisions (art.53 A du CGI) et le relevé détaillé des frais généraux (art. 54 quater du CGI) qui concernent la généralité des entreprises, l'état des abandons de créances et subventions intergroupes (art.223 B du CGI sixième alinéa) relative aux entreprises membres d'un groupe fiscal. L'amende n'est désormais applicable qu'au seul exercice au titre duquel est mise en évidence l'infraction. De plus, le taux peut être réduit de 5% à 1%, à condition que les sommes omises soient réellement déductibles, même si des infractions de même nature ont été commises au cours des trois précédentes années.

Les bénéfices des professions non commerciales et revenus assimilés (BNC) :

Sont concernés :

Les contribuables exerçant une profession libérale (exercice d'une activité intellectuelle à titre indépendant), donc l'absence d'un lien de subordination vis-à-vis d'un employeur public ou privé. Il s'agit des médecins, des chirurgiens, des chirurgiens-dentistes, des vétérinaires, des sages-femmes, des masseurs kinésithérapeutes, des avocats, des experts-comptables, des commissaires aux comptes, des architectes, des géomètres, des sculpteurs, des artistes peintres, des concepteurs de logiciels, des ingénieurs-conseils, des collaborateurs de membres de professions libérales en l'absence de lien de subordination………..

Les officiers publics et ministériels tels que les commissaires-priseurs, les greffiers des tribunaux de commerce, les notaires, les huissiers, les avocats au Conseil d'Etat et à la Cour de Cassation, les avoués pour la partie de leur revenus provenant de l'exercice de leur profession en l'absence de tout lien de subordination.

Les gérants libres de succursales, les prêtres catholiques,les prostitués, les guérisseurs, les rebouteux, les cartomanciennes ; de même que certains revenus occasionnels, les produits de droits d'auteur des écrivains, photographes, compositeurs ; les remises allouées pour la vente des tabacs fabriqués, les subsides versés régulièrement à certaines personnes qui en tirent ainsi leur moyen d'existence, les redevances versées aux artistes du spectacle, les rétributions perçues par les boxeurs professionnels, les rémunérations perçues par les joueurs de football de leur club, les rémunérations des dessinateurs de journaux non titulaires de la carte de journaliste, les revenus d'exploitants d'auto-école, les revenus des propriétaires de chevaux de courses, les commissions reçues par les interprètes, les profits réalisés à titre habituel par les particuliers sur les marchés à Terme ou sur les marchés financiers en général, de même que certains revenus même illicites tels que le proxénétisme ou encore le détournement de fonds……..

La loi de finances pour 2003, proroge de trois ans (jusqu'au 31 janvier 2005), le dispositif (article 202 quater du CGI) permettant aux professionnels libéraux qui procèdent à un changement de leur mode juridique ou fiscal, la possibilité de transférer l'imposition des créances acquises et de déduire des dépenses engagées à la société issue de ce changement.

Les bénéfices agricoles (BA) :

Entrent dans cette catégorie, les revenus que l'exploitation de biens ruraux procure aux fermiers, métayers, colons partiaires ou aux propriétaires exploitant eux-mêmes (art. 63 du CGI).

Les bénéfices provenant de la production forestière (même si les propriétaires se limitent à vendre des coupes de bois sur pied) sont comprises dans cette catégorie.

Les produits de l'exploitation de champignonnières en galeries souterraines, ceux des exploitations apicoles, avicoles, piscicoles, ostréicoles et mytilicoles ainsi que les profits réalisés par les obtenteurs de nouvelles variétés végétales sont aussi compris dans cette catégorie.

Remarque : les éleveurs de chevaux de course sont soumis au régime des BA, tandis que les propriétaires de chevaux de course sont soumis au régime des BNC.

Les personnes imposables sont notamment sous forme de groupements forestiers, de groupements agricoles d'exploitation en commun (GAEC), de groupements forestiers agricoles, de groupements fonciers ruraux, de groupements d'intérêt économique, de sociétés de personnes, y compris les sociétés civiles et les EARL. Il peut aussi s'agir d'exploitants travaillant avec leurs enfants majeurs (société de fait).

Article 69 du CGI :Le régime simplifié d'imposition des BA s'applique de plein droit aux exploitants agricoles dont la moyenne des recettes des deux dernières années civiles dépasse 76 300 € sans excéder 350 000 € . En cas de dépassement de cette limite, c'est le régime réel normal qui s'applique.

A partir des exercices clos à partir du 1er janvier 2004, les déficits provenant d'exploitations agricoles ne s'imputent sur le revenu global que lorsque le total des revenus nets d'autres catégories dont dispose le contribuable est inférieur ou égal à 60 000 €. En cas de dépassement de cette limite, les déficits agricoles peuvent être déduits des bénéfices agricoles des 6 années suivantes.

Quand la limite de 60 000 € (revenus nets non agricoles) n'est pas dépassé, le déficit agricole s'impute, sur les autres revenus du contribuable, l'année de sa constatation. De plus, l'excèdent est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes et ce quelque soit le montant des revenus nets non agricole, même s'ils dépassent la limite.

L'article 156,I-1° du CGI prévoit la limite de 60 000 €, elle est révisée chaque année à compter de l'IR de l'année 2005.

Déduction des aléas : la Loi des finances pour 2005 prévoit, pour les exploitants, soumis à un régime réel d'imposition et qui ont souscrits un contrat d'assurance pour leur exploitation agricole, la possibilité de déduire jusqu'à 21 200 € par exercice à la condition d'affecter une somme tirée des recettes de l'exploitation de cette exercice, à un compte ouvert auprès d'un établissement de crédit. Cette somme doit être au moins égale au montant de la déduction accordée. Ces sommes qui constituent de l'épargne professionnelle, inscrite donc à l'actif du bilan d'exploitation, peuvent être utilisées dans un délai de sept ans (au lieu de 5 précédemment) lorsque survient un aléa (prévu à l'article 72 D bis du CGI). Au terme des sept ans, l'épargne non utilisée est réintégrée au résultat du septième exercice.

Les rémunérations des dirigeants de sociétés :

Le régime d'imposition des rémunérations des dirigeants varie suivant le régime fiscal et la forme de la société versante. Il peut parfois varier en fonction de la nature et du montant des rémunérations.

Toutes les rémunérations perçues (traitement, remboursement forfaitaire ou sur états de frais….) sont soumises à l'impôt sur le revenu (CGI art. 62) suivant le régime fiscal des traitements et salaires dès lors qu'ils sont admis en déduction des bénéfices soumis à l'IS.

Sont concernés :

le gérant majoritaire d'une SARL soumise à l'IS
le gérant d'une société en commandite par actions
le gérant majoritaire d'une exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL) pluripersonnelle non familiale
les associés ou membres de sociétés de personnes, d'EURL, d'EARL à associé unique ou pluripersonnelles de famille, de sociétés en participation ou de fait ayant opté pour l'IS.
les associés de certaines sociétés civiles qui ont opté pour l'IS.

Entrent dans la déclaration toutes les sommes perçues après déduction des cotisations aux régimes obligatoires et aux régimes facultatifs de la Sécurité Sociale et après déduction des primes versées au titre des contrats d'assurance de groupe (dans les limites prévues à l'article 154 bis du CGI).

Pour déduire leurs frais professionnels (frais inhérents à la fonction ou à l'emploi), les dirigeants, gérants et associés de sociétés visées par l'article 62 de CGI ont le choix entre la déduction des frais pour leur montant réel et la déduction forfaitaire de 10 % dont le minimum pour les revenus 2004 est à 382 € et le plafond à 12 862 €.

Les revenus fonciers :

Sont imposables au titre de ces revenus, les revenus de locations d'immeubles (location de propriétés bâties, location de propriétés non bâties de toute nature ) appartenant au contribuable, à son conjoint ou personnes à charge, dont les revenus sont imposables avec les siens.

Ces revenus peuvent être réalisés directement par le contribuable personne physique ou par l'intermédiaire d'une société qui a pour objet de gérer et de donner en location un patrimoine immobilier (SCI par exemple).

Sont également imposables dans cette catégorie, les associés de sociétés immobilières non passibles de l'IS et les associés de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale.

Les revenus de propriétés bâties ou non bâties lorsqu'ils sont compris dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole ou encore d'une profession non commerciale ne sont pas taxés dans la catégorie des revenus fonciers.

A coté des revenus de locations d'immeuble proprement dits, sont aussi imposables dans cette catégorie, les revenus accessoires (même lorsqu'ils sont produits par un immeuble d'habitation dont le propriétaire se réserve la jouissance) tels que les revenus de location du droit d'affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d'exploitation des carrières et biens assimilés, des redevances tréfoncières ou autres recettes analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d'usufruit.

Sont exonérés d'impôt sur le revenu :

Les revenus des logements loués à des personnes défavorisées
L'avantage en nature concernant les immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance.

Les revenus de capitaux mobiliers :

Ces revenus ne constituent pas un ensemble homogène, ils se répartissent en plusieurs catégories soumises à des règles d'imposition différentes. On peut cependant les classer en deux grands groupes :

Les produits de placement à revenus fixes constitués d'obligations, de titres participatifs, de fonds salariaux, de cautionnements et comptes courants, de bons du trésor sur formules et autres titres de créances négociables (billets de trésorerie, certificats de dépôts, bons à moyen terme négociables……..).

Ces revenus, à condition que le capital et les intérêts ne fassent pas l'objet d'une clause d'indexation, peuvent sur option faire l'objet d'un prélèvement libératoire de l'impôt sur le revenu.

Les produits des actions ou parts sociales distribués par des sociétés françaises (essentiellement des bénéfices répartis sous forme de dividendes).

Différents régimes spéciaux sont prévus pour certains types de placement : PEA, contrats d'assurance-vie, SICAV et fonds commun de placement, valeurs mobilières étrangères ….