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Les art. 150 A et suivants du CGI issues de la Loi du 19 juillet 1976 sont substitués par les art. 150 U à 150 VH du CGI par la loi des finances pour 2004.

Les plus-values réalisées par les particuliers au moment de la vente d'un bien immobilier bâti ou non bâti sont soumises à un taux proportionnel uniforme (16% + charges sociales) depuis le 01/01/2004. Elles étaient antérieurement soumises à l'impôt sur le revenu. Les charges sociales sont depuis le 01/01/2005 égales à 11%.

Lorsque l'immeuble est détenu par une société de personnes n'ayant pas d'activité professionnelle, en principe les SCI non soumises à l'IS (transparentes), dont les associés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, l'imposition des plus-values se fera en proportion des parts détenues.

Il en est de même pour les titres de sociétés non cotées à prépondérance immobilières.

Par contre, celles réalisées par les loueurs en meublés professionnels, sont des plus-values professionnelles. Seraient également considérées comme telles, celles réalisées par des particuliers lorsqu'elles résulteraient de cessions fréquentes, régulières, habituelles. L'administration donnerait à cette activité la qualification de marchand de biens et donc imposition dans la catégorie des BIC.

Les ventes à titre onéreux, mais aussi, les échanges et les partages peuvent générer des plus-values taxables, notamment lorsqu'il y a versement de soultes.

Les mutations à titre gratuit ne sont pas génératrices de plus-values. Il en va de même en cas de changement de régime matrimonial.

Lorsqu'il y a apport d'un immeuble à une société, la valeur de celui-ci sera réputée égale au montant des droits sociaux reçus et la plus-value peut être reportée jusqu'à la cession des titres. Par contre, l'apport à une entreprise individuelle ne constitue pas une cession. Bien entendu, si l'entreprise cède l'immeuble, c'est la valeur d'inscription au bilan qui sera retenue comme base de calcul de la plus-value.

Lorsqu'un bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts (150 I CGI).

Si la cession a pour objet la nue-propriété, l'usufruit ou tout autre droit portant sur un bien acquis en pleine propriété, la plus-value imposable est déterminée en tenant compte, d'une part, du prix du droit cédé, et d'autre part, du prix d'acquisition à ce droit. Ce prix d'acquisition est réputé égal à une fraction, appréciée au jour de la cession, du prix d'acquisition de la pleine propriété du bien. En cas d'usufruit ou de nue-propriété, cette fraction est déterminée en appliquant le barème institué par l'article 762 du CGI. (74 I annexe II)

Les exonérations

Toutes les cessions d'immeubles dont le prix n' excède pas 15 000 € (valeur en pleine-propriété) sont exonérées. Ce seuil ne s'apprécie pas annuellement mais par opération (bien par bien). L'appréciation de ce seul se fait au regard de chaque quote-part indivise de l'immeuble lorsqu'il s'agit d'une indivision. Les indivisaires peuvent appartenir au même foyer fiscal; de fait, lorsque le bien cédé est détenu par des époux, le seuil de 15 000 € s'apprécie dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision et ce, quel que soit le régime de mariage.

 Les plus-values immobilières réalisées à la suite de déclarations d'utilité publique prononcées en vue d'une expropriation n'entraînent aucune taxation quand il est procédé au remploi intégral  de l'indemnité par l'achat d'un ou de plusieurs biens de même nature dans un délai de 12 mois du paiement (150 E du CGI). La loi permet le remploi pour l'acquisition, la construction , la reconstruction ou l'agrandissement; elle ne tient pas compte de l'affectation des biens.

Pas de plus-values sur les ventes, par un particulier, de meubles meublants, appareils ménagers, et voitures automobiles ( 150 D-1 CGI).

Pas de taxation à l'occasion de cessions de terrains à usage agricoles ou forestiers ou aux terrains à bâtir lorsque l'activité professionnelle est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes de l'exploitation ne dépassent pas les limites prévues à l'article 151 septies du CGI. Cependant, lorsque l'activité est exercée depuis moins de cinq ans mais que la condition de recette est satisfaite, c'est le régime de plus-value des particuliers qui s'applique. Et lorsque la condition de recette (prévues à l'article 151 septies du CG) est dépassée, c'est le régime des plus-values professionnelles qui s'applique.

Pour les plus-values réalisées par les loueurs non professionnels, c'est le régime des plus-values des particuliers qui s'applique.

La cession de peuplements forestiers réalisée par les personnes physiques entraîne une diminution de l'impôt afférente à la plus-value par un abattement de 10 € par année de détention et par hectare cédé.

Pas de taxation pour les plus-values résultant de l'encaissement des indemnités d'assurances consécutives à un sinistre partiel ou total sur un bien personnel (150 D-4 CGI).

Ne sont pas imposables les plus-values réalisées :

• Par les titulaires d'une carte d'invalidité affectant le contribuable ou l'un des époux soumis à une taxation commune ou un enfant à charge et correspondant au classement dans la seconde ou la troisième des catégories d'invalidité prévues à l'article L 341-4 du code de la sécurité sociale ou ouvrant droit à la carte d'invalidité prévue à l'article 173 du code de la famille et de l'aide sociale.
• Par les titulaires de pensions vieillesse non assujettis à l'impôt sur le revenu et non passible de l'ISF au titre de l'avant dernière année qui précède celle de la cession.
• Les États étrangers, institutions publiques étrangères et personnes n'ayant pas leur siège social ou leur domicile fiscal en France, ne sont pas passibles de l'impôt à raison des plus-values sur marchandises achetées ou vendues ou vendues et achetées sur marché à terme de marchandises (150 G CGI).

Détermination de la plus-value imposable

Art. 150 V

La plus-value imposable est constituée par la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant.

Le prix de cession est réduit du montant des taxes acquittées et des frais supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession.

Lorsque le bien est cédé contre une rente viagère, c'est la valeur en capital de la rente qui est considéré comme le prix de cession.

En cas d'acquisition à titre gratuit, ce second terme est la valeur vénale au jour de cette acquisition.

Le prix d'acquisition est majoré :

• des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit dont les droits de mutation à titre gratuit (depuis 2004);
• des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux, que le cédant peut prendre à leur valeur réelle sur justification ou forfaitairement en prenant 7,5 % du prix d'acquisition (au lieu de 10 % précédemment).
• Le cas échéant, des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration, réalisées depuis l'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà déduites du revenu imposable et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ; ne sont pas pris en compte les travaux réalisés par le contribuable lui même. Il est tenu compte également, dans les mêmes conditions, des travaux effectués par le cédant ou les membres de sa famille ; ces travaux peuvent faire l'objet d'une évaluation ou être estimés en appliquant le coefficient 3 au montant des matériaux utilisés ;
• des frais engagés pour la restauration et la mise en état des biens meubles ;
• des frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités locales ou leurs groupements dans le cadre du plan d'occupation des sols, en ce qui concerne les terrains à bâtir ;
• du montant des honoraires ayant rémunéré les consultations fiscales demandées par les assujettis à l'occasion d'une cession donnant lieu à une cession.
• Lorsque le bien a été est acquis à titre gratuit, la valeur vénale du bien peut être majorée du coût des frais d'acte ou d'honoraires, mais en aucun cas des droits de succession ou de donation.

 Le prix de cession est réduit du montant de la TVA acquittée (sur justificatifs) et des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession.

Avec la loi de finances pour 2004, plus de distinction entre plus-value court-terme (réalisée en moins de deux ans ) et plus-value long-terme (réalisée en plus de deux ans ).

Le nouvel article 150 V du CGI prévoit, tout de même, de réserver aux cessions d'immeubles détenus depuis plus de cinq ans :

• une majoration de 15 % du prix d'acquisition en représentation des travaux réalisés par le vendeur (en plus de l'abattement de 10 % qui s'applique à partir de la sixième année de détention) si il ne prend pas en compte le montant réel des travaux (lorsque le contribuable n'est pas en état d'apporter la justification des dépenses de construction, d'agrandissement , de rénovation ou d'amélioration).

Le correctif d'érosion monétaire

La loi de finances pour 2004, par souci de simplification du calcul de la plue-value brute, supprime le coefficient d'érosion monétaire que le relèvement de l'abattement pour durée de détention vient compenser.

Les abattements

Art. 150 VE

Un abattement fixe de 1000 € "opération par opération" est opéré sur le total imposable des plus-values réalisées au cours d'une même année, après application éventuelle des moins-values.

La loi de finances pour 2004 supprime la réduction de 3 060 € (20 000 F) pour chacun des époux, de 4 600 € (30 000 F) pour les veufs, célibataires ou divorcés et de 1 500 € (10 000 F) pour chaque enfant vivant ou représenté lors de la cession de la première résidence secondaire passible de l'impôt et dont le propriétaire a eu la disposition depuis cinq ans au moins, la plus value est réduite .

La loi de finances pour 2004 supprime également l'abattement de 11 400 € (75 000 F) qui était appliqué au total imposable des plus-values immobilières réalisées, au cours de l'année, à la suite d'expropriation.

La loi de finances pour 2004 prévoit une réduction de la plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers d'un abattement de 10 % par année de détention après la cinquième (150 VC, I du CGI).

De ce fait les biens immobiliers sont exonérés d'office de toute taxation après 15 années de détention au lieu de 22 ans précédemment.

La durée de possession doit être calculé par période de 12 mois de la date d'acquisition à la date de cession.

Attention : si un immeuble est construit sur un terrain acquis, même plus de 15 ans auparavant, lors de la cession, c'est bien la date d'ouverture des travaux qui déclenchera le décompte pour l'ensemble.

Calcul de l'impôt

La plus-value est taxée au taux proportionnel de 16 %.

Les plus-values immobilières réalisées par les personnes domiciliées en France sont soumises à prélèvements sociaux de 11 %. Pour les associés de sociétés de personnes résidents en France, les prélèvements sociaux portent sur leur quote-part de plus-value.

La CSG prélevée n'est pas déductible du revenu imposable.

Les moins-values réalisées sur les biens ne sont pas déductibles du revenu imposable (150 VD DU CGI), sauf en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives .

EN BREF:

Sont exonérées :

• Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale sous certaines conditions de durée d'occupation.
• Les plus-values d'un bien immobilier détenu plus de quinze ans ou encore les plus-values réalisées lors de la première cession d'un logement sous certaines conditions.
• Les plus-values immobilières lorsque le prix du patrimoine cédé est inférieur ou égal à 15 000 €.
• Les plus-values immobilières réalisées à la suite d'une expropriation quand il est procédé au remploi de l'indemnité par l'achat d'un ou de plusieurs biens de même nature dans un délai de 12 mois du paiement.

A partir de 2004, les plus-values immobilières seront taxées suivant le taux proportionnel et uniforme de 16 % (+11% de charges sociales), elles cessent ainsi d'être taxées au barème progressif. 2004 marque également la suppression de la déclaration 2049.