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C'est le logement d'habitation acheté pour être loué, vide ou meublé, à des particuliers.

Le particulier assure lui-même la gestion ou la confie à une agence immobilière ou à une société de gestion de biens immobiliers. La rentabilité dépend de plusieurs variables : le march, l'emplacement, la qualité, les conditions d'achat et la durée du placement.

Transformation de locaux vacants en logements :

Les propriétaires de locaux vacants depuis le 01/06/92, qui les transforment en logements, bénéficient d'une réduction d'impôt de 10 % (limite de 45734,71 € (300 000 F) pour une personne seule et 91469,41 € (600 000 F ) pour un couple marié) ou 15 % (limite portée à 60 979,61 € soit 400 000 F et 121 959,21 € soit 800 000 F) si locatif "intermédiaire".

Ces locaux doivent être loués nus à usage de résidence principale.

Les dépenses sont prises en compte à partir du 01/06/93, elles doivent avoir fait l'objet d'un permis de construire.

L'appartement devra être loué avant le 31/12/94, pour une durée minimale de 6 ans.

La loi de finance pour 1995 a reconduit ce dispositif pour les transformations de locaux vacants depuis le 01/01/94 et l'a étendu à la transformation de locaux affectés à un autre usage que l'habitation sans condition de vacance.

La réduction d'impôt est calculée sur le montant des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations et d'amélioration et non plus seulement sur les dépenses de grosses réparations et d'installation de l'équipement sanitaire élémentaire. Sont exclus les travaux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Les travaux de transformation doivent être achevés au plus tard le 31/12/97.

A compter du 1er janvier 1999, les locaux doivent avoir été acquis à titre onéreux. Les locaux acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 en vue d'une transformation en logement ouvrent droit au dispositif Périssol , même si l'achèvement , voire le début des travaux est postérieur au 31 décembre 1998.

FISCALITÉ

des revenus

Les loyers perçus pour le locatif non meublé (nu) sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Le propriétaire peut déduire des loyers, les charges non refacturées au locataire, les dépenses d'entretien et de réparations, la taxe foncière, les intérêts des emprunts sans limitation de montant ou de durée.

A cela s'ajoute une déduction forfaitaire de 14 %. Cette déduction forfaitaire était de 13 % avant le 01/01/97.

Outre l'impôt sur le revenu, le montant net de ces revenus supporte la CSG de 8,2 %, la CRDS de 0,5 % et le prélèvement social de 2,3 %. Comme c'est la règle habituelle pour les revenus soumis au barème progressif, la CSG frappant les revenus fonciers est déductible à hauteur de 5,8 % du revenu global de l'année de son paiement.

La location en meublé de chambres ou appartements est une activité commerciale. Les revenus sont imposables au titre des BIC avec mesure de simplification pour les petits loueurs en meublé.

Taxe sur les logements vacants

A compter du 01/01/99, les propriétaires de logements vacants depuis plus de deux années consécutives et situés dans certaines agglomérations de plus de 200 000 habitants (zone où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées) devront payer une taxe au profit de l'ANAH (art. 232 du CGI). Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée.

Les logements vacants au 01/01/2002, qui étaient déjà inoccupés au 01/01/2000 sont assujettis à cette taxe.

Cette taxe est calculée sur la valeur locative foncière brute du logement. Le taux d'imposition est pour la première année d'imposition de 10 %, pour la deuxième année de 12,5 % et de 15 % à partir de la troisième année.

La taxe est due au 1ier janvier de l'année d'imposition, à l'exception des logements détenus par les organismes d'habitation à loyers modérés (HLM) et des Sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous condition de ressources.

La taxe doit être acquittée par le propriétaire, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote, ou par l'usufruitier qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance.

Un logement dont la durée d'occupation est supérieur à 30 jours consécutifs au cours de chacune des deux années de la période de référence n'est pas considéré comme vacant.

Logement vacant depuis plus d'un an au 31/12/1995

Il y a exonération d'impôt sur les revenus fonciers des deux premières années de location pour les locaux vacants depuis plus d'un an au 31/12/95 et mis en location au plus tard le 31/12/96. Le propriétaire doit s'engager à louer le logement non meublé pendant une durée de 6 ans, à usage de résidence principale.

Certaines normes de confort doivent être respectées.

Cette réduction ne peut se cumuler avec celle accordée dans le cadre d'une opération groupée de restauration immobilière.

Il n'y a aucun plafond de ressources des locataires ni de plafonnement de loyer.

Location d'un logement vacant depuis plus de 2 ans situé dans une commune de moins de 5000 habitants

Il y a exonération d'impôt sur le revenu des revenus fonciers des deux premières années de location, si le logement est loué non meublé à compter du 01/07/94 jusqu'au 30/06/96, pour une durée minimale de 9 ans à usage d'habitation principale du locataire.

Des normes minimales de confort sont imposées.

Les ressources des locataires ne doivent pas être supérieures à un plafond fixé par décret : 17 600 € en région Île de France et 16 080 € dans les autres régions pour une personne seule et pour 2002.

Ces montants sont doublés pour un couple marié.

Le prix de la location ne doit pas dépasser en 2002, 97 € annuels par m² habitable en Île de France et 87 € pour les autres régions (charges non comprises).

Revenu brut foncier n'excédant pas 15 000 €.

Jusqu'à l'imposition des revenus de l'année 2000, les contribuables dont le revenu brut foncier était inférieur ou égal à 60000F (9147 €) pouvaient bénéficier au moyen d'une option en principe irrévocable et pendant trois ans sous un régime d'imposition simplifié, c'est le régime du micro-foncier, régime dans lequel les charges sont prises en compte par un forfait de 40 % des recettes.

• Le régime du micro-foncier

La Loi de finance pour 2002 apporte d'importantes modifications. La limite d'application du régime du micro-foncier est ainsi portée à 15 000 € soit 98 394 F (un relèvement de 64%) dès l'imposition des revenus de 2001.

Toujours à compter de 2001, ce régime est devenu le régime de droit commun pour les contribuables dont les revenus fonciers bruts sont inférieurs ou égaux à cette limite. Donc inversion de situation à partir de cette année, dés lors que les recettes n'excèdent pas 15 000 €, le contribuable relève de plein droit du régime du micro-foncier.

Pour que les charges soient prises en compte pour leur montant effectif (régime réel), il faut que le contribuable formule une option en ce sens, en souscrivant une déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044). Cette option est en principe irrévocable pendant trois ans depuis le 1er janvier 2003 pour l'imposition des revenus 2002. La loi des finances pour 2003 réduit donc l'option pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers de cinq à trois ans. Les options exercées lors du dépôt des déclarations de revenus 2002 restent régies par les dispositifs antérieurs autrement dit restent valables pour cinq ans. Une dérogation est toutefois accordée aux contribuables ayant opté au titre de 2001 pour le régime réel et pourront renoncer à l'application de ce dernier lors du dépôt de la déclaration des revenus 2002. Les contribuables qui n'exerceront pas cette faculté seront les seuls à rester liés par une option de cinq ans.

Le micro foncier est depuis la loi de finances pour 2004 applicable aux bailleurs d'immeuble nus détenant des parts de société non soumises à l'IS. Les SCPI donnant lieu à l'amortissement Robien sont exclus. La limite de 15 000 € tient compte des revenus fonciers du foyer fiscal, avec l'addition des revenus bruts fonciers des immeubles urbains et ruraux et du revenu foncier brut revenant à l'associé au prorata des parts qu'il détient dans la société. Ces dispositions s'appliquent dès l'impôt sur le revenu pour 2003.

• Le régime du réel

Dans la cadre du régime réel, certaines charges sont prises en compte par un abattement de 14%, il s'agit des frais de gestion et les autres (travaux, taxes foncières, intérêts d'emprunt…) sont déductibles pour leur montant effectif.

Le régime du micro-foncier n'est intéressant que si les charges de la deuxième catégorie sont inférieures à 26% des loyers.

Le régime réel s'applique de plein droit aux contribuables dont les revenus bruts fonciers sont supérieurs à 15 000 € (98 394 F) et sur option pour ceux dont les revenus bruts fonciers sont inférieurs à cette limite.

A compter de 2001, les options pour le régime du micro-foncier (en principe valables trois ans) exercées lors des déclarations de revenus des années 1999 et 2000 (revenus bruts fonciers inférieurs à 60 000F) sont devenus caduques. Ainsi, au titre des années en cause, les contribuables, ayant opté pour ce régime, peuvent placer leurs revenus fonciers de l'année 2001 sous le régime réel. Dans tous les cas, les contribuables soumis à ce régime doivent souscrire une déclaration 2044.

CHARGES DÉDUCTIBLES DU REVENU BRUT FONCIER

Certaines charges sont déductibles du REVENU BRUT FONCIER :

• une déduction forfaitaire, déduction de droit commun, elle est de 14% et comprend :
• * les frais de gestion (autre que les frais de gérance et de rémunération des concierges ),
• * les frais d'assurances et l'amortissement du capital immobilier.

Cette déduction est variable selon la nature de l'investissement :

• * 14 % à partir du 01/01/97 (13 % en 95 et 96) pour un investissement locatif ordinaire et pour les propriétés rurales.
• * 15 % à partir du 01/01/97 pour les immeubles ruraux loués sous le régime des baux à long terme,
• * 6 % pour les résidences de tourisme classées situées dans des zones de revitalisation rurale durant les neufs premières années de location, pour les revenus fonciers des logements placés sous le régime de l'amortissement Périssol ou de l'amortissement Besson.
• * 35 % et ce pendant 10 ans, pour logement acquis entre le 01/06/86 et le 31/12/89 suivant la loi MEHAIGNERIE.
• * 25 % pendant 10 ans pour un logement acquis depuis le 01/01/90 et le 31/12/97 suivant la loi MEHAIGNERIE.

Cet avantage n'est pas accordé aux logements qui bénéficient de la réduction d'impôt DOM-TOM.

• * 50 % pour les propriétaires de terrains de carrières ou de sablières ainsi que tout autre gisement minéral.
• * 60 % pour les locations consenties aux personnes défavorisées pour les revenus des trois premières années de location sous certaines conditions de loyers et de ressources. Les contribuables bénéficiant de la déduction forfaitaire de 60 % ne peuvent pas opter pour le régime du micro foncier.
• les charges non refacturées au locataire ;
• les dépenses d'entretien et de réparation ;
• les dépenses d'amélioration de l'équipement et du confort à l'exclusion des travaux de construction, reconstruction et agrandissement (les dépenses de moquette, de peinture intérieure, et d'une manière générale toutes les dépenses qui normalement incombent aux locataires et payées par le propriétaire sont déductible dans trois cas : si elles sont effectuées avant la location pour faciliter cette dernière, si elles complètent obligatoirement des travaux effectués ou si le bail prévoit leurs prise en charge par le propriétaire ;
• les dépenses de démolition (loi MALRAUX);
• les frais de gérance et de rémunération des concierges ;
• la taxe foncière, contribution représentative du droit de bail et taxe additionnelle, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, balayage ;
• les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation des propriétés; et ce, sans limitation de montant, ni de durée ;
• les primes d'assurance payées pour risques de loyers impayés, à compter du 30/09/94 ;
• les dépenses occasionnées par les opérations de recherche et d'analyse de nocivité de l'amiante. Les dépenses pour l'enlèvement de l'amiante ou destinés à assurer son innocuité. Ces dépenses sont déductibles depuis la loi de finances de 2002 pour l'ensemble des bailleurs.

REVENU FONCIER NET

Le revenu foncier net est obtenu en faisant la différence entre le revenu brut foncier et les charges déductibles applicables.

Pour avoir le revenu foncier imposable de l'année il ne faut pas oublier de reporter sur le revenu foncier net, un éventuel déficit foncier préexistant.

DÉFICITS FONCIERS

Jusqu'en 1993, les déficits fonciers étaient déductibles uniquement des revenus fonciers des 5 années suivantes pour les immeubles urbains et des 9 années suivantes pour les propriétés rurales.

Pour les dépenses payées à partir du 01/01/93, s'il y avait DÉFICITS FONCIERS, ils pouvaient être imputés sur le revenu global, s'ils résultaient de dépenses autres que les intérêts d'emprunt.

La limite annuelle était de 70 000 F (10 671,43 €) depuis le 01/01/95.

La fraction de déficits qui résultait des intérêts d'emprunt, ainsi que celle qui dépassait 70 000 F (10 671,43 €), pouvaient être déduites des revenus fonciers des 5 années à venir en ce qui concernait les immeubles urbains et les propriétés rurales.

Avant le 01/01/95, ce délai était respectivement de 5 et 9 ans, et le plafond d'imputation des revenus était de 50 000 F (7 622,45 €).

Le délai d'imputation des déficits sur les revenus fonciers est porté à 10 ans à compter de l'imposition des revenus de l'année 1996 et s'applique aussi aux déficits encore reportables après le 31/12/95.

L'immeuble doit être loué pendant 3 ans.

Le plafond de 70 000 F (10 671,43 €) était porté à 100 000 F (15 244,90 €) en cas de déficit provenant d'un logement locatif neuf bénéficiant du régime de l'amortissement Périssol.

A compter de 2002, la limite d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global est fixée à 10700 € à condition qu'ils ne résultent pas de dépenses d'intérêts d'emprunt et que l'immeuble soit loué pendant les trois années qui suivent celle de l'imputation de la déduction, excepté, en cas de décès, de perte d'emploi, d'invalidité et d'expropriation. Elle s'élève à 15300 € en cas d'option pour l'amortissement Périssol.

En fait, cette règle est générale, elle est applicable par toute personne propriétaire d'immeubles locatifs.

Limite :

s'il y a investissement dans les DOM-TOM, il ne peut y avoir cumul des avantages concernant l'imputation du déficit foncier et la réduction d'impôt. Un choix doit être fait.

La limite de 10 700 € est appréciée par foyer fiscal, elle est applicable à chaque associé pour une SCI ou pour une SCPI.

Exemple: 

Un contribuable dispose de 8 000 € de revenu brut foncier

Les diverses charges imputables s'élèvent à 11 000 €

Les intérêts d'emprunt sont de 10 500 €

La déduction forfaitaire est de 14 % de 8 000 € soit 1 120 €

Déficit global :

8 000 € - (11 000+10 500+1 120) = -14 620 €

Le déficit est de 14 620 €

Le déficit ainsi obtenu provient de 2 origines, il provient pour partie des intérêts et pour partie des autres charges ;

Le déficit provenant des intérêts s'élève à :

8 000 - 1 0500 = 2 500 €

Le déficit provenant des autres charges s'élèvent à :

14 620 - 2 500 = 12 120 €

Du revenu global, ce contribuable pourra imputer au maximum 10 700 € (limite fixée par la loi), l'excédent c'est à dire

3 920 € [14 620-10 700] est reporté en tant que déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Au dessus de 10 700 €, les déficits résiduels deviennent des déficits fonciers, l'excédent ne peut donc pas se reporter sur le revenu global les années suivantes.

Remise en cause de l'imputation sur le revenu global pour l'immobilier locatif ancien.

L'avantage fiscal résultant de l'imputation sur le revenu global n'est pas un acquis définitif. Il ne le devient que si le contribuable maintient le bien en location pendant les trois années qui suivent celle au titre de laquelle l'imputation est pratiquée. Pour conserver cet avantage, un contribuable qui au titre de 2001 a imputé un déficit sur le revenu global devra louer son bien jusqu'au 31 décembre 2004. Si en 2002, il impute un autre déficit, la date butoir sera repoussée jusqu'au 31 décembre 2005.

Déficits fonciers subis par les nus propriétaires d'immeubles bâtis.

A compter du 01/01/93, les déficits fonciers qui résultent de dépenses pour travaux de grosses réparations, autres que les intérêts d'emprunts, sont imputables sur le revenu global du nu-propriétaire.

Une succession ou une donation entre vifs consentie entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement doit être la cause du démembrement.

Le montant du déficit imputable n'a pas de limite.

Les autres nus-propriétaires imputent les déficits fonciers sur les revenus fonciers.

Si l'occupant de l'immeuble est le nu propriétaire, ce dernier paie un loyer à l'usufruitier. Le nu propriétaire qui occupe l'immeuble à titre onéreux peut déduire les dépenses de grosses réparations. S'il a d'autres revenus fonciers, il peut déduire les dépenses d'entretien , d'amélioration, de réparations ordinaires à condition d'en supporter effectivement la charge.

Déficits fonciers subis par l'usufruitier, occupant de l'immeuble.

Il n'y a dans ce cas, pas de revenus fonciers. Aucune déduction ne peut être pratiqué par le nu propriétaire au titre des revenus fonciers. Le nu propriétaire ne peut pratiquer aucune des réductions d'impôt prévues au titre de l'habitation principale. Également, les dépenses de grosses réparations ne peuvent être déduites de son revenu global. L'usufruitier est tenu aux grosses réparations.

Déficits fonciers subis par les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques, inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel. Le déficit foncier y compris celui résultant d'intérêts d'emprunts peut être déduit en totalité du revenu global.

Déficits fonciers correspondant aux travaux exécutés dans le cadre d'une opération groupée de restauration immobilière (opération Malraux dont la demande d'autorisation a été déposée après le 30/06/91 et les travaux autorisés avant le 01/07/93).

Les déficits fonciers peuvent être déduits totalement du revenu global, sauf les intérêts d'emprunts. Certaines conditions sont à respecter.

Le loyer et les ressources du locataire ne devaient pas dépasser un certain plafond :

pour 2004, 147 € annuel le m² en Île-de-France et 106 € dans les autres régions pour le loyer,

pour les revenus 2003, respectivement 26 580 € et 20 560 €.

Doublement pour un couple.

des plus-values

Elles concernent les logements loués vides ou meublés.

Selon l'article 150 C du CGI, il y a exonération d'impôt lors de la PREMIÈRE cession d'un logement lorsque le cédant ou son conjoint n'est pas propriétaire de sa résidence PRINCIPALE, directement ou par personne interposée, et que la cession est réalisée au moins 5 ans après l'acquisition ou l'achèvement.

L'administration, depuis l'instruction du 9 juin 1998 (BOI 8 M-3-98), admet l'application à l'ancienne résidence familiale d'époux divorcés ou séparés et sous réserve que la cession de la résidence principale (dont ils sont propriétaires), soit motivée par le séparation et intervienne dans un délai normal après la séparation. L'exonération était jusqu'alors uniquement conditionnée par la constitution en résidence principale du propriétaire de l'immeuble, jusqu'à sa mise en vente.

Toutefois, cette exonération n'est pas applicable lorsque la cession intervient dans les 2 ans de celle de sa résidence principale.

• Si la cession intervient moins de deux ans après l'acquisition, le régime des plus-values immobilières à court terme est appliqué. La plus-value est calculé par la différence entre le prix de cession et le prix d'achat. Le prix d'achat est majoré des frais d'acquisition, des frais réels ou 10 % du prix et des dépenses de travaux pouvant être prise en compte. La plus-value est soumise à l'IR après abattement de 915 € (article 150-Q du CGI)
• Si la cession intervient plus de deux ans après l'acquisition, il faut appliquer le régime des plus-values à long terme. Le prix d'achat (majoré du forfait de 10% ou des frais réels d'acquisition), ainsi que les dépenses de travaux pouvant être prise en compte, sont réévalués à l'aide du coefficient d'érosion monétaire correspondant à l'année d'acquisition ou de réalisation des travaux . La plus-value brute obtenue fera l'objet d'un abattement de 5 % par année de détention au delà de la deuxième année. Ainsi, la cession d'un immeuble acquis avant 1979 est totalement exonérée. Des périodes de douze mois sont utilisées pour calculer l'abattement, les fractions d'année ne sont pas prises en compte.

A la plus-value, est appliqué un abattement :

• Un abattement général de 6 00 F (915 €)
• Un abattement spécial de 75 000 F (11 450 €) en cas de cession amiable à une collectivité publique ou d'expropriation, ce dernier ne se cumule pas avec l'abattement général.

Les délais de 5 et 2 ans ne sont pas exigés lorsque la cession est motivée par l'un des événements concernant la situation personnelle, familiale ou professionnelle du contribuable.

Entre le 25/11/93 et le 31/12/93, il n'y avait pas non plus imposition des plus-values lors de la cession d'un logement lorsque le produit de la vente était réinvesti dans l'acquisition ou la construction de l'habitation principale du cédant et que le réinvestissement était réalisé dans un délai de quatre mois. L'exonération s'appliquait dans la limite d'un montant de cession de 1 200 000 F (182 938,82 €) pour un couple marié et de 600 000 F (91 469.41 €) dans les autres cas. Les cessions d'immeubles, dont l'acquisition avait ouvert droit au bénéfice des réductions d'impôt au titre des investissements immobiliers locatifs ou des investissements outre-mer, étaient exclues du bénéfice de cette exonération.

Enfin, pour bénéficier de cette exonération le contribuable devait en faire la demande expresse.

Un abattement spécial de 3 050 € par époux ou de 4 600 € pour les célibataires, veufs ou divorcés, majoré de 1 525 € par enfant vivant ou représenté est accordé pour la première cession imposable d'une résidence secondaire. Pour la cession d'une résidence secondaire, les intérêts d'emprunt ne peuvent donner lieu, vis-à-vis de l'impôt sur le revenu, ni à déduction, ni à réduction, ni à abattement. Pour le calcul de la plus-value de cession, ces intérêts d'emprunt peuvent, par contre, être pris en compte avec toutefois des limites. Seuls certains intérêts d'emprunt sont concernés. Il s'agit des intérêts pour les emprunts contractés avant le 1er janvier 1997 pour l'acquisition ou la construction de résidence secondaire neuve, et des emprunts contractés avant le 1er janvier 1998 pour l'acquisition ou les grosses réparations d'une résidence secondaire ancienne.

Sauf certains cas particuliers d'opérations exonérées, dans tous les autres cas, l'impôt sur les plus-values immobilières s'applique.

Les moins-values immobilières ne sont déductibles ni du revenu global, ni des plus-values de même nature.

PREMIÈRE TRANSMISSION DE LOGEMENTS LOCATIFS

La première transmission à titre gratuit, de logements locatifs et de garages acquis sous le régime des droits d'enregistrement entre le 01/08/1995 et le 31/12/1996 bénéficiait d'une exonération partielle de droits limitée aux trois-quarts de leur valeur et à 300 000 F (45 734,70 €) par part pour chacun des donataires, héritiers ou légataires.

Cette exonération était soumise à plusieurs conditions:

• les immeubles devaient avoir été donnés en location par le propriétaire à un locataire pour en faire sa résidence principale.
• la location devait avoir pris effet dans les six mois de l'acquisition.
• les conditions de loyer et de ressources étaient à respecter.