Le couteau-suisse de la defiscalisation immobiliere

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Selon l'article 150 C du C.G.I., sont considérées comme résidences principales, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle du propriétaire depuis l'acquisition ou l'achèvement ou pendant au moins 5 ans (de manière continue ou discontinue) d'une part, d'autre part les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence en France des Français domiciliés hors de France, dans la limite d'une résidence par contribuable. L'administration admet de maintenir l'exonération pour les immeubles vacants ayant été occupés comme résidence principale jusqu'à sa mise en vente, si la cession intervient dans un an au maximum.

Dans ces conditions, toute plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence principale est exonérée. Aucune condition de durée n'est requise lorsque la cession est motivée par des impératifs d'ordre familial ou un changement de résidence. En cas de cession par des conjoints séparés ou divorcés, de ce qui constituait leur résidence principale, l'administration exonère chacun des conjoints sur sa part de plus-value.

Les avantages de la résidence principale, consistent également dans la possibilité de pratiquer une décote de 20 % sur la valeur libre pour le calcul de l'ISF.

Sauf certains cas particuliers d'opérations exonérées, dans tous les autres cas, l'impôt sur les plus-values immobilières s'applique.

SITUATION ACTUELLE

Des RÉDUCTIONS d'impôts sont accordées sous certaines conditions :

Un crédit d'impôt de 15 % applicable aux dépenses d'équipement de l'habitation principale (achevée depuis plus de deux ans) est accordé par l'article 200 quater du CGI pour certaines dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2005. Il s'agit :

des dépenses d'acquisition de gros équipements soumises au taux de 19,60 %
des dépenses d'acquisition d'équipements d'isolation et d'appareil de régulation de chauffage pour un logement affecté depuis plus de deux ans à l'habitation principale.
des dépenses d'équipement de production d'énergie (chauffage et fourniture d'eau chaude à l'énergie solaire, éolienne, hydraulique ou de biomasse, pompes à chaleur, équipements fonctionnant au bois ou autres biomasses) utilisant une source d'énergie renouvelable, quelque soit la date d'achèvement de ces logements.
des dépenses payées en vue de la réalisation de travaux de protection des habitations principales prescrits par un plan de prévention de risques technologiques. Ces dépenses bénéficient elles aussi du crédit d'impôt de 15 % à la condition qu'elles soient payées avant le 31/12/2010.

La loi de finances pour 2004 avait étendu le champ d'application du crédit d'impôt de 15 % applicable aux dépenses d'équipement de l'habitation principale. Ainsi ont été intégrés les dépenses d'acquisition de chaudières à condensation utilisant les combustibles gazeux (à certaines températures, la vapeur d'eau contenue dans les produits de combustion est partiellement condensé pour utiliser la chaleur latente de cette vapeur d'eau pour les besoins du chauffage) pour les dépenses payées entre le 01/01/2004 et le 31/12/2005. Ces dépenses d'acquisition de chaudières à condensation n'ouvrent droit au crédit d'impôt que si :

l'entreprise qui exécute l'installation fournie elle même la chaudière. L'établissement d'une facture est indispensable.
l'habitation doit être achevé depuis plus de deux ans et située en France
l'habitation doit constituer la résidence principale du contribuable à la date de paiement des dépenses.
en application de l'article 279-O bis du CGI, le bénéfice du crédit d'impôt est subordonné à la condition que les travaux d'installation ou de remplacement de la chaudière à condensation soient éligibles à la TVA au taux réduit.

Cette extension du champ d'application du crédit d'impôt par la loi de finances pour 2004 concerne également l'installation ou le remplacement d'équipements spécifiquement conçus pour les personnes âgées ou handicapées sans aucune condition d'ancienneté du logement. Et dans ce cas de figure, le taux de crédit d'impôt est fixé à 25 %.

Les Modalités d'application :

Le crédit d'impôt est applicable au prix d'acquisition TTC des chaudières à condensation qui figure sur la facture. La main d'oeuvre ainsi que les matériaux et fournitures destinés au raccordement de la chaudière sont exclus de la base du crédit d'impôt.

La date du paiement de la dépense à l'entreprise qui réalise les travaux constitue le fait générateur du crédit d'impôt. Le versement d'un acompte ne constitue pas un paiement pour l'application du crédit d'impôt.

Le crédit d'impôt s'impute sur la montant de l'IR dû au titre de l'année au cours de laquelle à été payé la dépense.

La facture doit contenir l'adresse de réalisation des travaux, la date du ou des paiements, ainsi que la nature des travaux. Pour bénéficier du crédit d'impôt, la facture doit également comporter l'identité de chacune des personnes (lorsque des personnes non mariés) qui vivent dans un même logement constituant leur résidence principale commune.

Limites de plafond pluriannuel :

Durant la période du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2010, le crédit d'impôt est égal à 15 % du montant des dépenses dans la limite d'un plafond pluriannuel de

4 000 € (26 238,28 F) pour une personne seule
8 000 € (52 476,56 F) pour un couple marié

A cela viennent s'ajouter les majorations suivantes :

400 € (2 623.83 F) pour la première personne à charge
500 € (3 279.78 F) pour la seconde
600 € (3 935,74 F) à partir de la troisième

Si le crédit d'impôt est plus élevé que l'impôt dû, il est restitué l'excédent au contribuable lorsque le montant est supérieur à 8 €. En cas de garde alternée, les majorations précédentes sont divisées par deux.

C'est la loi des finances pour 2003 qui avait prolongé de trois ans, soit jusqu'au 31 décembre 2005, ce dispositif qui devait s'achever le 31 décembre 2002. Ce qui a entraîné une nouvelle période indépendante de la première et donc la possibilité de bénéficier deux fois de ce crédit d'impôt dans la limite des plafonds ci-dessus.

les travaux concernent l'habitation principale, elle doit être située en France (la Métropole et les quatre départements d'outre-mer) et achevée depuis plus de deux ans. Ce crédit d'impôt est applicable aussi bien aux propriétaires qu'aux locataires ou occupants à titre gratuit ou usufruitiers.

Le fisc admet que les dépenses soient éligibles au crédit d'impôt, lorsqu'on justifie avant le délai de deux ans de l'urgence de travaux d'équipement.

A titre indicatif

La loi de finance 2002 avait déjà étendu le crédit d'impôt de 15 % aux dépenses de régulation du chauffage, de gros équipements collectifs (ascenseur) , toujours à condition que l'habitation principale soit achevée depuis plus de deux ans.

Si le contribuable change de résidence principale ou de situation matrimoniale (même s'il ne change pas de résidence principale) au cours de la période allant du 15 septembre 1999 au 31 décembre 2002, il bénéficiera d'un nouveau plafond. Le mariage, le divorce ou le décès entraînant la création d'un nouveau foyer fiscal.

Si le contribuable a bénéficié d'un prêt à taux zéro pour acquérir sa propriété, il ne bénéficiera pas de la réduction d'impôt pour les intérêts d'un emprunt complémentaire, sauf si l'emprunt complémentaire a servi à financer des travaux d'agrandissement ou de grosses réparations différents de ceux qui ont justifié le prêt.

NOUVELLE SITUATION

La loi de finances pour 2005 remplace le crédit d'impôt en faveur de gros équipements dans la résidence Principale par deux crédits d'impôt dont l'un est en faveur du développement durable (art. 90 de la loi de finances pour 2005) et l'autre en faveur de l'aide aux personnes (art. 91 de la loi de finances pour 2005) pour les dépenses payées entre janvier 2005 et le 31 décembre 2009.

Le développement durable concerne certaines dépenses de chaudière, d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable, de matériaux d'isolation thermique.

Quant à l'aide aux personnes, elle inclue certaines dépenses pour les personnes âgées ou handicapées, les ascenseurs électriques et les travaux de protection contre les risques technologiques.

La loi de finances pour 2005 élève les plafonds des dépenses et applique des taux différenciés allant jusqu'en 40 % pour les équipements de productions d'énergie à source renouvelable. Ces nouvelles dispositions s'appliquent à compter de l'impôt sur les revenus de 2005.

Pour le développement durable (art. 90 de la loi de finances pour 2005)

Bénéficiaires

Les contribuables propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit d'habitation principale.

Le logement peut appartenir à une société civile telle que définit au 1° du second alinéa de l'Article 8 du CGI. pour l'associé qui occupe le logement à titre d'habitation principale.

Dépenses

Matériaux d'isolation thermique et appareils de régulation de chauffage (payées entre janvier 2005 et le 31 décembre 2009). Avec un crédit d'impôt égal à 25 % du montant des dépenses dans la limite d'un plafond pluriannuel
Chaudières à basse température et chaudières à condensation (payées entre janvier 2005 et le 31 décembre 2009). Avec un crédit d'impôt égal à 15 % du montant des dépenses dans la limite d'un plafond pluriannuel
Équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et pompes à chaleur (payées ou intégrées entre janvier 2005 et le 31 décembre 2009). Avec un crédit d'impôt égal à 40 % du montant des dépenses dans la limite d'un plafond pluriannuel

Les logements concernés

Situés en France (départements métropolitains et les quatre départements d'Outre-mer). Le local doit être affecté à l'habitation principale (maisons individuelles ou logements situés dans un immeuble collectif) du contribuable.

Le crédit d'impôt

Le crédit d'impôt est applicable au prix d'acquisition TTC des équipements qui figure sur la facture. La main d'oeuvre ainsi que les matériaux et fournitures destinés au raccordement de la chaudière sont exclus de la base du crédit d'impôt.

La date du paiement (entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009) de la dépense à l'entreprise qui réalise les travaux pour les matériaux d'isolation thermique et appareils de régulation de chauffage Chaudières à basse température et chaudières à condensation constitue le fait générateur du crédit d'impôt. Pour les Équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et pompes à chaleur, le fait générateur est le paiement des dépenses et ou la date d'achèvement du logement devant intervenir entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009.

Le crédit d'impôt s'impute sur la montant de l'IR dû au titre de l'année au cours de laquelle à été payé la dépense.

Limites du plafond pluriannuel :

8 000 € pour une personne seule
16 000 € pour un couple marié

A cela viennent s'ajouter les majorations suivantes :

400 € pour la première personne à charge
500 € pour la seconde
600 € à partir de la troisième

Justifications

La facture doit contenir l'adresse de réalisation des travaux, la date du ou des paiements, ainsi que la nature des travaux. Pour bénéficier du crédit d'impôt, la facture doit également comporter l'identité de chacune des personnes (pour les personnes non mariés) qui vivent dans un même logement constituant leur résidence principale commune.

Pour l'aide aux personnes (art. 91 de la loi de finances pour 2005)

Dépenses

Équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées. Avec un crédit d'impôt égal à 25 % du montant des dépenses dans la limite d'un plafond pluriannuel.
Travaux de protection contre les risques technologiques. Avec un crédit d'impôt égal à 15 % du montant des dépenses dans la limite d'un plafond pluriannuel.
Ascenseurs électriques. Avec un crédit d'impôt égal à 15 % du montant des dépenses dans la limite d'un plafond pluriannuel.

Logements

Résidence principale sans aucune condition d'ancienneté du logement pour les équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées et pour les travaux de protection contre les risques technologiques. Pour les ascenseurs électriques, les logements doivent être achevés depuis plus de 2 ans.

Le crédit d'impôt

Le crédit d'impôt est applicable au prix d'acquisition TTC des matériaux qui figure sur la facture ( prix d'achat plus frais divers de main d'oeuvre). La main d'oeuvre ainsi que les matériaux et fournitures destinés au raccordement des ascenseurs électriques sont quant à eux exclus de la base du crédit d'impôt.

La date du paiement (entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009) de la dépense à l'entreprise qui réalise les travaux de protection contre le risque technologique et les ascenseurs électriques constitue le fait générateur du crédit d'impôt.

Pour les équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées, le fait générateur est le paiement des dépenses et ou la date d'achèvement du logement devant intervenir entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009.

Le versement d'un acompte ne constitue pas un paiement pour l'application du crédit d'impôt.

Le crédit d'impôt s'impute sur la montant de l'IR dû au titre de l'année au cours de laquelle à été payé la dépense.

Limites du plafond pluriannuel :

5 000 € pour une personne seule
10 000 € pour un couple marié

A cela viennent s'ajouter les majorations suivantes :

400 € pour la première personne à charge
500 € pour la seconde
600 € à partir de la troisième

Justifications

Attention : application du taux réduit de TVA pour les travaux en faveur du développement durable tout comme pour ceux en faveur de l'aide à la personne sauf pour les ascenseurs (sont exclus ceux spécialement conçus pour les handicapés)

EN BREF:

Les plus-values réalisées lors de la cession d'une résidence principale, quel que soit le type de logement, sont exonérées à condition que le logement soit la résidence habituelle du propriétaire depuis la date d'acquisition ou d'achèvement ou encore, après cette date, à la condition que l'occupation ait duré au moins 5 ans de manière continue ou discontinue. Lorsque la cession est motivé par des impératifs familiaux (divorce, décès , ..) ou changement de lieu de résidence, aucune condition de durée n'est exigée.

En définitive, les plus-values de cession de la résidence principale ne sont taxées que lorsqu'une occupation fictive est démontré ou que le délai de détention est très court ou encore que les opérations soient répétitives sur un laps de temps.