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LES TERRES AGRICOLES ET LES VIGNOBLES

On peut parler de placement en terres agricoles quand il y a acquisition de terres destinées uniquement à la culture, et lorsqu'elles sont exploitées en faire valoir indirect. L'exonération s'applique essentiellement aux plus-values de cession de biens non exploités par le propriétaire. Cependant, dans le cas où les plus-values relèvent du régime privé (non inscription au bilan ou sur le tableau des immobilisations), les cessions de biens exploités par le propriétaire sont soumises à cette exonération à condition que les recettes de l'exploitation soient inferieures à 152 600 .

La valeur des terres est fonction de la qualité du terrain, mais aussi de la conjoncture économique.

Jusqu'en 1978, les prix des terres ont régulièrement augmenté, plus vite que les prix la consommation. Ensuite, jusqu'en 1996, leurs valeurs ont diminué constamment, en particulier cause des difficultés propres l'agriculture.

Le prix moyen l'hectare était de 3 110 en 98. Il est très variable suivant les régions. Il s'est établi (3 689,26 /ha dans les zones de grandes cultures, 2 942,26 /ha dans les zones mixtes, 2 637,37 /ha dans les zones laitières et 2 164,78 /ha pour les zones d'levage bovin-viande.

Le rendement locatif brut était de 4 % en moyenne en 98, mais compte tenu de charges importantes le rendement locatif net baisse de 1 3 points. Ce rendement brut s'est établie 8 % en 2000 et entre 6,5 et 7 % si l'on déduit l'impôt foncier non bâti.

Le loyer moyen de la terre était de 121,35 /ha en 98.

Le marché des vignes a enregistré une plus forte progression. La hausse a parfois dépassé 13 %. En dix ans, le prix du foncier viticole a progressé de prés de 53 % (en courants). En constants la hausse est de plus de 26 %. Mais selon le vignoble, l'écart de prix peut être très élevé, par exemple en 2003 un des vignobles le moins cher en Languedoc-Roussillon se négociait 6100 /ha et le plus cher dans la même région 45 000 /ha. Le Bourgogne en 2003 s'est négocié entre 25 000/ha et 2 900 000/ha pour un grand cru. En Champagne la même année, l'hectare s'est négocié jusqu' 507 000 /ha.

La France possède 4 millions d'hectares de terres agricoles, et un peu plus d'un million d'hectares en vignobles.

Le droit de propriété est assez limité surtout en ce qui concerne la vente en raison de l'existence du droit de préemption mais aussi par la réglementation des baux ruraux.

FISCALITE

Revenus

Les fermages perçus par le propriétaire non exploitant sont imposés selon le régime des revenus fonciers, ils bénéficient de la déduction forfaitaire de 14 % depuis le 01/01/97 (13 % en 95 et 96). Elle peut être de 15 % dans le cas de biens ruraux donnés à bail à long terme (location de 18 25 ans).

De plus, les primes d'assurance ainsi que certaines dépenses d'amélioration ou de construction destinées à satisfaire aux obligations environnementales sont déductibles.

Plus-values

Distinguer les propriétaires exploitants des non exploitant

Pour les non exploitants, imposition suivant le régime des plus-values immobilières

Pour les exploitants, imposition suivant le régime des plus-values professionnelles et pour les terres non inscrites au bilan ou au registre des immobilisations imposition suivent le régime des plus-values immobilières.

L'imposition des plus-values lors de la vente de terres est calcule de la même manière que celle de terrains à bâtir.

Il y a cependant certaines exonérations en ce qui concerne les terrains agricoles dont le prix de cession au mètre carre n'excède pas :

• 3,96 pour les vignobles d'appellation contrôlé (AOC) et les cultures florales
• 1,37 pour les cultures fruitières ou maraichères
• 1,07 pour les vignobles VDQS et ceux situes dans la région délimités de qualité supérieure Cognac
• 0,76 pour les vignobles autres qu'appellation contrôlée
• 0,61 pour les autres terrains agricoles ou forestiers.

En pratique, de très nombreuses terres échappent ainsi à l'imposition des plus-values.

Les plus-values issues de la cession de terrains agricoles ou forestiers même supportant des bâtiments sont exonérés tant que le prix de cession ou encore l'indemnité d'expropriation n'excède pas un certain niveau. Lorsque la limite est dépassée, l'intégralité de la plus-value est imposée.