Le couteau-suisse de la defiscalisation immobiliere

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Très souvent, il est plus facile de passer par l'intermédiaire de sociétés civiles immobilières qui achètent des forêts, des terrains, des terres agricoles, des vignobles... et les revendent sous forme de parts. On trouve ainsi trois sortes de groupements :

GF : Le groupement forestier

GFV : Le groupement foncier viticole

GFA : Le groupement foncier agricole

L'intérêt essentiel des produits terres, forêts, vignobles vient du fait qu'ils bénéficient d'allégements fiscaux importants en matière de succession. Il y a exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit qui peut être utilisé tous les 10 ans.

Cette exonération est fixée à 75 % jusqu' 76 000 et 50 % au-delà en ce qui concerne les groupements fonciers, pour chaque héritier ou légataire. Lorsque le bien transmis comporte des parts de Groupement Foncier Agricole (GFA) et des immeubles ruraux loués à long terme, la limite de 76 000 s'applique aux parts de GFA et aux immeubles loués à long terme.

Dans les cinq ans, si le bénéficiaire décède l'exonération partielle n'est pas remise en cause. Par contre il devra s'acquitter le complément de droit dont il à été dispensé et l'intérêt de retard de 0,75 % par mois en cas de vente ou de donation de tout ou partie des biens. Après plus de cinq années de conservation des biens, la rupture anticipée n'implique pas la perte du régime de faveur.

Les bois et forêts et les groupements forestiers sont exonérés quant à eux, à concurrence des trois quarts de leur valeur vénale.

Le placement foncier est un placement long terme, voire très long terme (sur 18 à 25 ans).

Imposition des plus-values :

Exonérations accordées à certaines personnes.

les propriétaires dont l'ensemble du patrimoine immobilier ne dépasse pas 61 000 , montant majoré de 15 250 par enfant à charge, à partir du troisième.
les titulaires de pensions de vieillesse qui ne sont pas imposables à l'IR.
exonération également en cas de cessions annuelles inferieures à 4 600 .

Imposition des revenus :

Régime réel d'imposition des revenus fonciers : le taux pour le cas général est de 14 %