Optimisation fiscale, recherches de pistes pour assurer un
développement économique durable
Pour de nombreux contribuables, les revenus fonciers constituent des revenus marginaux pendant la
période d'activité, et deviennent des revenus essentiels quand sonne l'heure de le retraite.
Ce principe de
prévoyance prévaut, à juste titre, en la matière, compte tenu des incertitudes qui
pèsent sur les régimes des retraites.
L'investisseur s'enrichit par l'effet de levier du locataire. Cet enrichissement en capital est source de revenus taxables
à l'impôt sur le revenu dans la
catégorie des revenus fonciers.
Dans de nombreux cas l'impôt sur les revenus fonciers
réduit considérablement la
rentabilité (calcul réalisé sur la durée totale de
détention du bien et non les seules
premières années)
Différents régimes fiscaux peuvent
réduire les déclarations fiscales ( B.I.C. ; micro B.I.C. ; micro B.N.C. ; micro foncier)
De plus en s'appuyant sur
différentes structures juridiques ( S.C.I.
à l'impôt sur le revenu ou
à l'impôt société ; S.A.R.L. ), en prenant des orientations fiscales comme le
démembrement temporaire il est possible de diminuer
considérablement la pression fiscale.
Il est
à préciser que la pression fiscale touche bien sur l'imposition sur les loyers et
l'I.S.F, mais aussi les plus values
à la revente, et les droits de donations ou succession.
Dés lors comment choisir, quel chemin suivre dans le
marécage de la fiscalité
immobilière.
C'est pour
répondre à cette question que nous allons envisager diverses
hypothèses de montages.
Montage N 1:
Achat d'un immobilier
à travers une S.C.I
Démembrement temporaire (20 ans) : apport de l'usufruit
à une structure à l I.S.
La 20
eme année l'usufruit et la nue
propriété sont réunis et le
propriétaire a donc son bien en pleine
propriété et bénéficie des plus values
immobilières
Avantages:
Bénéficier du régime B.I.C. et donc d'un amortissement
supplémentaire. Plus favorable que les revenus fonciers.
Pas de plus values
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Montage N2:
Immobilier dont vous
êtes déjà propriétaire (achat, donation, succession)
Vente
à une S.C.I ou holding dont vous
êtes toujours propriétaire, mais ou vos héritiers sont présents. (possible avec
démembrement).
Avantages:
Pouvoir
bénéficier une 2 eme fois de la
création d'un déficit fiscal.
Vendre son bien tout en restant
propriétaire (selon
répartition des titres avec
héritiers).
Organiser la transmission sans se
démunir.
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Montages N 3:
Achat
à travers une S.C.I.
Tenir la
comptabilité (expert comptable) selon la
règle de reconstitution de compte courant d'associé.
Le compte courant permet d'avoir un actif et un passif
égal et donc une valeur comptable proche de
zéro.
Transmettre les titres de la S.C.I.
Avantages:
Pouvoir transmettre en
réduisant les droits de donations.
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Montage N 4:
Achat
très favorable d'un DE ROBIEN lorsqu'il existe déjà des revenus fonciers.
Avantages:
Augmente la part globale du
déficit.
Il est noter que d'autres montages peuvent
êtres réalisés à partir de ces
schémas de base, dans le respect des
règles juridiques et fiscales.
