Un banquier est, surtout en France
réputé comme une personne assez prudente il va donc prendre des garanties sur l'argent qu'il va vous
prêter, elle peuvent être de deux sortes.
La prise d'hypothèque:
C'est
la plus courante, cet acte notarié précise la nature et
la situation de l'immeuble, le montant et la durée de la
garantie, l'identité du créancier et du débiteur
et fait l'objet d'une inscription la Conservation des
hypothèques.
C'est cette
publicité foncière qui permet aux tiers (acquéreurs
éventuels, autres créanciers, etc.) d'être
informés de l'existence de l'hypothèque.
La dure de l'hypothèque est limitée
à 35 ans et prend fin au plus tard deux ans
après l'échéance de la dette.
Quel que soit le
régime matrimonial, l'accord des deux conjoints est
exigé pour constituer une
hypothèque sur le logement familial.
Les frais d'inscription de l'hypothèque comprennent la taxe de
publicité foncière (0,615% du montant emprunt), le salaire du Conservateur des
hypothèques (0,15% du montant du
prêt+ 0,10% pour la radiation de l'inscription), les honoraires du Notaire, (proportionnels au montant du
prêt) ainsi que divers frais annexes (timbres fiscaux, etc.)
Conséquences:
Le
débiteur-Emprunteur reste
propriétaire du bien et en dispose: il peut l'occuper, le louer, le donner, le vendre, etc.
S'il ne fait pas face
à ses engagements, le
créancier hypothécaire
bénéficie d'une garantie: en cas de saisie
immobilière suivie d'une vente aux
enchères, il sera payé en
priorité par rapport aux autres
créanciers. Si un tiers
rachète à l'amiable le bien
hypothéqué, le créancier peut exercer un "droit de suite" et provoquer la vente forcée du bien pour
récupérer son dû ou demander
à être payé directement si le tiers n'a pas encore versé l'argent au vendeur.
Exemple:
M. PASDEBOL souscrit un emprunt de 500 000 pour acheter un bien valant 800 000. Le banquier prend une
hypothèque de 600 000. Cinq ans après, M. PASDEBOL, ne peux plus rembourser les 250 000 de
prêt restant. Le bien est vendu aux enchères pour 750 000. Le banquier
récupère 250 000, les autres créanciers sont payés sur les 500 000 restants. Habituellement les banquiers
préfèrent un règlement à l' amiable à la vente aux enchères forcée.
Si le vendeur céde le bien avant la fin de l'hypothèque, il doit
procéder à la radiation de cette
dernière, en accord avec le
créancier.
L'hypothèque est donc
particulièrement coûteuse quand les emprunteurs sont
amenés à revendre rapidement le bien.
Le
coût de l'hypothèque:
La prise d'hypothèque
fait partie de ces "frais annexes" qui viennent alourdir le poids réel
d'un crédit immobilier. L'emprunteur doit, en effet, payer les
honoraires du Notaire, dégressifs et proportionnels au montant de
l'hypothèque, certains frais divers (droit de timbre, etc.) et une taxe
de publicité foncière de 0,605% pour faire inscrire l'acte
à la Conservation des
Hypothèques. Un coût d'autant plus lourd que le montant de l'hypothèque est
généralement supérieur à celui du
prêt. Au total, une prise d'hypothèque peut ainsi atteindre de 1,5% 5% du montant du
prêt.
La radiation anticipée de l'hypothèque
entraîne également des frais de "main
levée" qui varient de 0,6%1,6% (honoraires de Notaire, intervention
auprès de la Conservation des
hypothèques, etc.).
Le
privilège du préteur de deniers:
Cette garantie
présente deux avantages.
Le
créancier qui dispose de ce
privilège et l'inscrit à la Conservation des
Hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente est
payé en priorité par rapport aux
créanciers qui ne
bénéficient que d'une simple
hypothèque.
L'inscription d'un
privilège de deniers (P.P.D) est
exonéré de taxe de publicité
foncière. Ce qui allège d'autant le
coût pour l'emprunteur. Malheureusement le P.P.D n'est utilisable que pour un logement ancien et ne peut servir
à garantir un prêt pour travaux.
Le cautionnement
Depuis plusieurs
années, les emprunteurs peuvent aussi utiliser un autre type de garantie, encore moins
coûteux: le cautionnement, qui concernerait aujourd'hui un nombre croissant de
prêts.
La logique est simple: l'emprunteur verse une contribution
auprès d'un organisme
spécialisé, qui se porte garant du remboursement du
prêt auprès de la banque. En cas de
défaillance du débiteur, l'organisme verse
à la banque les mensualités
impayées. A charge pour lui de se retourner contre l'emprunteur, et de saisir
éventuellement le bien pour le vendre afin de
récupérer les sommes versées.
Avant d'accepter, l'organisme
étudiera la solvabilité de l'emprunteur.
Avantage: le cautionnement est moins
onéreux que l'hypothèque ou le
privilège du préteur de deniers,
notamment par ce qu'il n'entraîne aucun frais de publicité foncière.
L'emprunteur verse d'une part, une commission destinée à couvrir les
frais de gestion de l'organisme de cautionnement, et d'autre part, une
commission destinée à couvrir les frais de gestion de l'organisme de
cautionnement, et d'autre part, une contribution à un fonds mutuel de
garantie. S'il honore ses remboursements, il récupère ensuite, à la fin
du prêt, tout ou partie de cette contribution, dans une proportion qui
varie en fonction du taux de sinistres auquel le fonds mutuel a dû
faire face. Mieux encore: il n'a aucun frais de "main
levée" s'il revend le bien avant la fin du
prêt.
La valeur de la contribution diminue au fil des
années du fait de l'inflation. Mais le
système reste tout de même plus avantageux que l'hypothèque ou le P.P.D.
