Les prêts "IN FINE":

Dans les prêts classiques, dits "amortissables", l'emprunteur rembourse chaque mois une somme fixe, constituée d'une part de capital et d'une part d'intérêt, cette dernière diminuant au fil des ans. A l'issue du prêt, l'emprunteur a, par définition, remboursé l'intégralité de son prêt.

Destiné aux investisseurs locatifs, les prêts "In Fine", eux, obéissent à une logique différente: pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne paie que les intérêts, et il ne rembourse le capital qu'à l'échéance finale.

Les banques exigent naturellement une garantie, au-delà de l'assurance-décès, qui se traduit par le "nantissement" en faveur de la banque d'un portefeuille de S.I.C.A.V. monétaires ou d'une assurance-vie en euros,"l'adossement".L'acheteur signe un engagement qui autorise le banquier à puiser dans cette épargne sécurisée au cas ou il ne pourrait rembourser le capital.

Au final, l'emprunteur "In Fine" paie donc davantage d'intérêts que l'emprunteur classique puisqu'il ne rembourse aucune partie du capital pendant toute la durée du prêt. Cette technique présente toutefois plusieurs avantages:

• Elle réduit le montant des échéances pendant la durée du prêt, qui peuvent être, par exemple, compensées intégralement par des rentrées locatives. L'emprunteur n'a donc pas (ou très peu) d'effort financier à faire dans un premier temps. D'autant plus que les intérêts payés viennent en déduction des revenus fonciers, ce qui réduit l'impôt dû par le propriétaire-bailleur.
• A l'issue du prêt, l'emprunteur rembourse le montant initial du prêt alors qu'entre-temps, le bien s'est valorisé.

Exemple:

Vous empruntez 100 000 euros pour acheter un logement du même montant à un taux de 5% sur dix ans, vous paierez chaque année 5 000 euros ( financés en tout ou partie par les loyers), puis vous rembourserez les 100 000 euros la dixième année.

On peut penser que le logement s'est largement valorisé en dix ans. Vous vous êtes donc enrichi sans effort financier.

Au bout de 8 ans, les intérêts capitalisés de l'assurance-vie "l'adossement" bénéficient d'un abattement annuel de 4 600   pour une personne seule ou 9 200   pour un couple marié. Sur option, le bénéfice restant est soumis soit à l'impôt sur le revenu, soit au prélèvement libératoire de 7,5%.

En cas de décès de l'assuré, ce montage offre les avantages liés à l'assurance-vie pour les droits de succession des bénéficiaires.

Vous bénéficiez d'une double garantie, celle de l'assurance du crédit et celle de l'assurance-vie. En cas de décès vos proches n'auront rien à solder pour le crédit. En plus, les sommes reçues par chaque bénéficiaire du contrat d'assurance-vie sont assujetties à un prélèvement fiscal de 20% uniquement sur les montants excédant 152 500 .