Le principe : juxtaposer les avantages d'une acquisition immobilière en
société civile et les règles du partage successoral à savoir l'attribution
des biens à des associés déterminés.
En effet aux termes de l'article 1844-9 du Code
civil :
« Après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage
de l'actif est effectué entre les associés dans les mêmes proportions que
leur participation aux bénéfices, sauf clause ou convention contraire.
Les règles concernant le partage des successions y compris l'attribution
préférentielle s'appliquent aux partages entre associés.
Toutefois, les associés peuvent valablement décider, à l'unanimité soit dans
les statuts soit dans une décision ou un acte distinct, que certains biens
seront attribués à certains associés. »
Ce que nous proposons, c'est d'utiliser une S.C.I classique dans laquelle
nous allons stipuler dès l'origine une intention d'affectation
préférentielle en cas de partage des acquêts sociaux de la société.
LA CRÉATION DE LA S.C.I - La
rédaction des statuts
Au moment de la constitution de la société, on utilise des statuts
classiques auxquels on apporte quelques modifications (le Droit civil laisse
aux associés une large amplitude dans la rédaction due la convention de
société).
1/ Le capital social :
Le capital peut être d'un faible montant mais ce qui est déterminant réside
dans l'attribution des parts sociales qui doit être proportionnelle à la
fraction d'immeuble auxquelles elles donnent droit.
2/ Durée de la société :
L'intérêt de la clause d'attribution préférentielle réside dans le fait qu'à
terme les associés seront propriétaires non plus de parts sociales mais d'un
appartement choisi au moment de la prise de décision de l'acquisition.
Il est donc souhaitable de prévoir une durée de vie sociale correspondant à
la durée de l'emprunt. Ce qui autorise, à terme, une dissolution automatique
de la société, sauf décision contraire des associés, prise à l'unanimité.
3/ Renforcement de l’affectio societatis
Généralement les statuts de S.C.I prévoient un droit de retrait et une
possibilité d'exclusion d'un associé. En l'espèce il faut prévoir, vu les
conditions particulières de décision de participer à la S.C.I, une clause
d'agrément et un droit de préemption en cas de retrait ou de cession de
parts sociales.
Il est également souhaitable de stipuler le prix de cession des parts
sociales, prix qui peut différer selon le moment de la cession.
A titre d'exemple, la clause peut être formulée
comme suit :
Avant une période de dix ans à compter de la constitution de la société, le
prix de la cession des parts sociales est égale à la valeur nominale des
parts sociales à charge pour l'acheteur de racheter le compte courant de
l'associe sortant.
Après dix ans d'exercice, la valeur des droits est soumise à évaluation. A
moins qu'il ne soit fait application de l'article 1844-9, alinéa 3, du Code
civil, l'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses
droits sociaux, fixée, à défaut d'accord amiable, conformément à l'article
1843-4 du-dit code.
4/ Les décisions collectives – majorité
Il est préférable de prévoir que les décisions comportant la prorogation ;
la dissolution ou la transformation de la société ; la suppression de la
clause d'attribution ou l'état descriptif de division, soient prises à
l'unanimité des associés.
Ceci pour éviter la paralysie ou l'annulation des effets de l'attribution
préférentielle du fait d'un seul associé.
5/ le partage
C'est ce paragraphe qui va stipuler la volonté des parties d'appliquer au
moment du partage une clause d'attribution préférentielle.
Elle peut être énoncée comme suit :
« Il est stipulé aux présentes une clause d'attribution préférentielle en
cas de partage de la société.
Après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de
l'actif est effectué entre les associés par application de cette clause
ayant pour effet d'attribuer en propriété une fraction individualisée et
déterminée d'un immeuble acquis par la société à chaque associé.
Le partage de l'actif de la société est déterminé dans le projet d'état
descriptif de division joint en annexe.
Il devra être annexé au règlement de copropriété
Au terme de la durée conventionnelle de la société, ce projet devra être
transformé en acte authentique ou dressé en acte sous seing privé, telle une
assemblée générale ordinaire des associé, mais déposé au rang des minutes
d'un notaire avec reconnaissance d'écriture et de signatures ;
Toute modification apportée à ce projet d'état descriptif de division
nécessite l'accord unanime des associés de la société. »
6/ annexe : l'état descriptif de division
L'état descriptif servira à réaliser le partage conformément à la volonté
des parties.
Il est primordial de l'annexer aux statuts fixant ainsi définitivement la
répartition des acquêts sociaux de la société.
Il doit identifié précisément : la situation de l'immeuble -les lots ainsi
que les parts sociales correspondantes- les parties communes
Il peut être énoncé comme suit :
1°/ Identification de l'immeuble
Situation :
Cadastré :
Superficie totale :
2°/ Identification de chaque lot
Lot N°1- correspondant aux parts sociales numérotées de 1 à …
Situation au sein de l'immeuble
Type :
Superficie :
Chambre :
Salle de bain :
WC
Balcon/loggia
Jardin :
Garage/Stationnement :
Lot N°2- correspondant aux parts sociales numérotées de … à …
Situation au sein de l'immeuble
Type :
Superficie :
Chambre :
Salle de bain :
WC
Balcon/loggia
Jardin :
Garage/Stationnement :
Lot N°3- correspondant aux parts sociales numérotées de … à …
Situation au sein de l'immeuble
Type :
Superficie :
Chambre :
Salle de bain :
WC
Balcon/loggia
Jardin :
Garage/Stationnement :
3°/ Identification des parties communes
Superficie :
Jardin :
Local technique :
Autre :
4°/ Résumé de la désignation des lots
Immeuble :
N° des lots
Escalier/étage
Nature des lots
Superficie
N° des groupes de parts
Nombre
N° des parts
Qualité de l'associe
Studio, T2, T3,
Nom, prénom, adresse
2
2
3
3
Quote-part des parties communes :
La vie de la société
La clause d'attribution ne modifie en rien le fonctionnement de la S.C.I.
En cas d'emprunt in fine la société perçoit les loyers et paie les intérêts
d'emprunts auprès de l'établissement bancaire tandis que les associés
épargnent mensuellement en vue de rembourser la banque du capital emprunté
au terme du crédit .
La disparition de la société
Au terme des 15 ans, sauf prorogation par les associés, la dissolution de la
société sera prononcée.
La dissolution entraîne la liquidation. Cette dernière a pour objet la
réalisation des éléments d'actif et le paiement des créanciers sociaux en
vue de procéder au partage entre les associés de l'actif net subsistant.
La liquidation peut être instantanée lorsque les associés décident,
immédiatement après la dissolution, de procéder à un partage amiable de la
société par acte notarié ou sous seing privé, chacun d'eux recevant une
fraction de l'actif social à charge pour lui d'acquitter une fraction
correspondante des dettes de la société.
La liquidation se limite :
+ à l'établissement d'un inventaire des éléments actifs et passifs de la
société au jour de la dissolution
+ à la constatation que l'actif et le passif sont repris par les associés au
jour de la dissolution.
La clôture de la liquidation intervient le même jour.
En l'espèce :
Au moment de la dissolution, la société n'a de dettes qu’envers les associés
qui ont en fonction de leur part au sein de la société, participé au
remboursement à l'établissement bancaire, du capital de l'emprunt pour
l'acquisition de l'immeuble, acquêts social de la société.
Si on procède à la liquidation instantanée, les associés recevront une
fraction de l'actif social correspondant à leurs apports à charge pour eux
d'acquitter la fraction de la dette correspondante.
Or, le créancier n'est autre que lui-même, il y aura donc compensation entre
la dette et la créance.
Ou
Avant la dissolution de la société et pour apurer le passif social que la
société a envers les associés, ces derniers décident d'une augmentation de
capital social qui sera effectuée par compensation entre la dette de la
société et les créances des associés.
La fiscalité du partage
L'acte de partage doit être, s'il concerne exclusivement un immeuble,
enregistré à la conservation des hypothèques dans les deux mois de la date
de l'acte.
Droits exigibles :
le partage des acquêts sociaux :
Le partage des acquêts sociaux est assujetti au droit de 1 %* ( C.G.I art
746), il est subordonné à la condition que les associés apportent la preuve
que les valeurs comprises au partage étaient dans l'indivision (existence
d'une société dissoute), qu'ils étaient associés, et que les attributions
faites sont conformes à leurs droits.
art. 746 C.G.I : Article 746
Les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires,
cohéritiers et coassociés, à quelque titre que ce soit, pourvu qu'il en soit
justifié, sont assujettis à un droit d'enregistrement ou à une taxe de
publicité foncière de 1%.
