En cas de décès d'un époux, le survivant peut rester dans le logement,
gratuitement pendant un an, voire jusqu'à la fin de sa vie (articles 763 et
764 du Code civil). Pour les concubins, même pacsés, cela n'est pas
possible. Quand l'un des deux décède, ses héritiers peuvent mettre le
survivant à la porte. Pour pallier à cela, il suffit aux concubins d'acheter
en S.C.I et de se céder mutuellement l'usufruit de leurs parts. Si
l'acquisition a été faite à crédit, les frais sont minimisés. Chacun devient
nu-propriétaire de ses parts et usufruitier de celles de l'autre. Au premier
décès, l'usufruit du défunt s'éteint. La moitié en nue-propriété du concubin
en vie devient moitié en pleine propriété, sans aucun droits de succession à
payer. Sur l'autre moitié, il conserve l'usufruit et peut jouir de la
totalité du logement pour le restant de sa vie. Seule lui échappe la
nue-propriété des parts du défunt. Mais en rédigeant une clause d'agrément
on lui permettra de les racheter. Cette solution est plus intéressante que
la tontine, trop dangereuse et limitée. Son avantage fiscal profite
seulement aux logements valant moins de 76 000 euros au jour du premier
décès.
Inconvénient - Aucun, sauf que la cession croisée de parts démembrées est un
acte assez technique qui justifie l'intervention d'un notaire ou d'un
avocat.
2. Gérer seul avec les pleins pouvoirs
Dans l'indivision, les décisions se prennent à l'unanimité. Dans la S.C.I,
cela dépend des statuts. Le gérant peut diriger seul avec des pouvoirs très
larges : acheter, emprunter, vendre (sauf en cas d'associé mineur). Même
s'il n'a plus qu'une part de la société ! Il peut donner toutes les autres,
à qui bon lui semble, et rester maître à bord. Des limitations sont prévues
: le gérant doit rendre compte aux associés au moins une fois par an et ses
actes doivent être conformes à l'objet social indiqué dans les statuts. Il
engage sa responsabilité, tant civile que pénale, pour les fautes
éventuellement commises.
Inconvénient - Avec l'âge, le gérant risque de perdre ses facultés
intellectuelles. Si, en plus, les statuts ont limité les possibilités de
révocation, sa destitution va nécessiter un recours au tribunal, après
constat d'incapacité par un médecin.
3. Verrouiller le capital et éviter toute
intrusion
Quand un indivisaire décède, ses héritiers intègrent l'indivision et
compliquent encore un peu plus sa gestion. Impossible dans la S.C.I. Par une
clause dite «d'agrément», à inclure dans les statuts, les associés peuvent
soumettre à leur accord préalable l'entrée de toute nouvelle personne dans
le capital social. La clause peut concerner tous les modes de transmission
des parts: la vente, la transmission par donation ou succession, même au
profit du conjoint ou d'un descendant ! Seule condition : faute d'agréer le
nouveau venu, les autres associés devront racheter ses parts au sortant.
Inconvénient - En voulant trop verrouiller le capital, on finit par rendre
toute cession de parts impossible, sauf au profit des coassociés… et à
condition de s'entendre sur le prix. En cas de désaccord, la valeur des
parts doit être établie par un expert, choisi par les associés ou désigné
par le juge.
4.Conserver une propriété de famille entre
plusieurs générations
C'est la maison où enfants et petits-enfants ont l'habitude de se retrouver.
Préparant leur succession, les grands-parents constituent une S.C.I à
laquelle ils apportent le bien. Ils continuent à habiter la maison,
conservent pour eux l'usufruit des parts et répartissent la nue-propriété
entre tous leurs descendants. Avec les conseils du notaire, les règles de
réserve héréditaire et de quotité disponible sont respectées et le bénéfice
des abattements fiscaux optimisé. La transmission de la propriété est
assurée. Libre ensuite à chacun de conserver ses parts et de séjourner dans
la maison s'il en a envie. Sinon, il peut toujours les céder à un oncle ou à
une cousine plus attachés que lui à cette propriété.
Inconvénient - Tout se passe bien tant que chacun y met du sien. Possibilité
de racheter les parts de celui qui veut partir.
5.Sortir l'immobilier des actifs professionnels
Propriétaire des murs et du fonds, un chef d'entreprise souhaite vendre et
prendre sa retraite. L'ensemble vaut trop cher pour les repreneurs
intéressés. Il sort alors l'immobilier et l'apporte à une S.C.I constituée
par lui-même, son conjoint et leurs enfants. Il vend le fonds séparément,
pour un prix plus abordable, à un repreneur et la S.C.I lui loue les murs.
Avec les loyers, il s'assure des revenus pour sa retraite. En faisant
donation progressive de la nue-propriété des parts de S.C.I à ses enfants,
il transmet le bien en douceur. En se nommant gérant statutaire, il peut
continuer à diriger.
Inconvénient - Aucun, en dehors du risque de non-paiement des loyers par le
locataire. Il peut de toutes façons s'assurer contre ce risque.
6.Réaliser un gros investissement à plusieurs
En achetant un immeuble entier, l'investisseur fait une bien meilleure
affaire que s'il acquiert plusieurs lots séparés. Il échappe au statut de la
copropriété. Mais l'opération nécessite souvent des capitaux très
importants. Il peut s'associer avec un parent ou un ami et acheter en S.C.I
? Autre exemple: celui d'un investissement locatif dans le cadre de
l'amortissement Robien. A deux, il devient plus facile d'acheter une grande
maison neuve, très recherchée par les locataires. L'avantage est alors
doublé. La limite annuelle du déficit foncier imputable sur le revenu global
est de 10 700 euros par associé investisseur. A condition, bien sûr, qu'il
ne soit pas locataire du bien !
Inconvénient - Difficile de revendre ses parts. Il faut revendre le bien
d'un commun accord entre associés.
7.Vendre un bien à ses enfants
Des parents âgés sont propriétaires d'un immeuble locatif qu'ils souhaitent
transmettre à leurs enfants majeurs. Plutôt que de leur donner le bien, ils
le vendent à une S.C.I qui sera constituée par les enfants. La société
emprunte et les loyers couvrent les remboursements de prêt. Si les enfants
perçoivent eux aussi des loyers et sont, de plus, fortement imposés, la
société a alors intérêt à souscrire un crédit in fine. L'opération permettra
aux associés de ne pas dégager de bénéfices fonciers supplémentaires, voire
de réaliser un déficit déductible de leurs autres revenus fonciers. Si les
parents n'ont pas besoin d'argent, ils peuvent placer le montant de la vente
sur un contrat d'assurance vie, en désignant les enfants comme
bénéficiaires. A terme, ceux-ci se retrouveront avec l'immeuble et l'argent
de l'immeuble avec une fiscalité allégée.
Inconvénient - Ce
montage requiert les conseils d'un spécialiste de l'ingénierie patrimoniale.
8.Rénover et transmettre un immeuble
Si l'immeuble loué nécessite de gros travaux : ravalement, toiture, etc. Les
parents en font apport à une S.C.I constituée avec leurs enfants. La société
opte dès le départ pour l'impôt sur les sociétés (IS), puis se lance
progressivement dans les travaux, financés partiellement à crédit. L'intérêt
de l’ IS est de pouvoir amortir le bien, à un taux compris entre 3 et 4 %.
Cette charge est déductible du résultat et permet à la société de réduire
son impôt… et de dégager de la trésorerie, ce qui permet de payer les
travaux. C'est autant de moins que les associés doivent apporter en compte
courant.
Inconvénient - L'option à l’ IS est irrévocable. De plus, la société perd sa
transparence fiscale. Si elle verse des dividendes, ceux-ci se retrouveront
imposés deux fois, au niveau de la société et des associés. A réserver pour
une rénovation lourde accompagnée de la transmission des parts sociales aux
héritiers.
9.Donner des parts plutôt que des droits indivis
Prenons l'exemple d'un logement de 150 000 euros, sur lequel il reste 90 000
euros de crédit. En cas de donation d'un tiers de l'indivision, les droits
sont calculés sur ce pourcentage de la valeur réelle du bien, soit 50 000
euros, sans tenir compte du prêt. En revanche, si le logement est en S.C.I,
la valeur des parts sociales est égale à celle de l'immeuble moins les
dettes, soit 60 000 euros. La donation d'un tiers des parts sera taxée sur
20 000 euros.
Inconvénient - La S.C.I doit être bien tenue. Sinon, l'administration
pourrait l'accuser d'être fictive et la requalifier en… indivision !
