Vous ne souhaitez pas qu'on sache que vous êtes propriétaire de cette
superbe demeure. Et vous avez l'idée de vous cacher derrière une S.C.I.
L'anonymat ne résistera pas longtemps… La S.C.I doit se faire immatriculer
au registre des sociétés tenu par le greffe du tribunal de commerce de son
siège social. Sans cette formalité, elle n'a pas la «personnalité
juridique», un élément essentiel de son existence. Il lui sera impossible,
par exemple, d'ouvrir un compte en banque ou de faire valoir ses droits en
justice. N'importe qui peut se procurer un extrait de ce registre, sur
lequel figure le nom des associés. Pour faire durer le mystère un peu plus
longtemps : donnez à la S.C.I un siège social très éloigné du lieu de
situation de la maison - le domicile d'un associé, par exemple.
2.Acheter en couple avec de très jeunes enfants
Dans l'indivision, les décisions se prennent à l'unanimité. Dans la S.C.I,
tout dépend des statuts. Le gérant peut diriger seul avec des pouvoirs très
larges : acheter, emprunter, vendre (sauf en cas d'associé mineur). Même
s'il n'a plus qu'une part de la société ! Il peut donner toutes les autres,
à ses enfants par exemple, et rester maître à bord. Des garde-fous sont
cependant prévus : le gérant doit rendre compte aux associés au moins une
fois par an et ses actes doivent être conformes à l'objet social indiqué
dans les statuts. De plus, il engage sa responsabilité, tant civile que
pénale, pour les fautes éventuellement commises.
Inconvénient - Avec l'âge, le gérant risque de perdre ses facultés
intellectuelles. Si, les statuts ont limité les possibilités de révocation,
sa destitution va nécessiter un recours au tribunal, après constat
d'incapacité par un médecin
3.Échapper aux créanciers
Beaucoup pensent que le risque encouru par les associés d'une société civile
immobilière se limite à leur apport dans le capital. C'est une erreur «Les
associés répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur
part dans le capital», dit l'article 1857 du Code civil. Un associé détenant
la moitié des parts est tenu de payer la moitié de toutes les dettes de la
S.C.I. Il n'est pas permis d'alléger cette responsabilité. Mais il est
possible de l'alourdir. C'est ce que ne font les banques quand elles
consentent un prêt à une S.C.I. Elles exigent la caution solidaire des
associés ou, du moins, du plus solvable d'entre eux. En cas de défaillance
de la société, le prêteur réclamera la totalité des remboursements à cet
associé, à charge pour lui de se retourner contre les autres.
4. Déduire des impôts les charges de sa
résidence principale
«Si, au lieu d'acheter en direct mon logement, je créais une S.C.I qui me
loue le bien, ne pourrais-je pas déduire des loyers toutes les charges,
travaux, intérêts d'emprunt.? Le déficit foncier viendrait en déduction de
mes autres revenus fonciers, voire de mon revenu global, et me ferait faire
une belle économie d'impôt.» La question revient souvent dans vos courriers.
Ne rêvez pas, l'administration vous accuserait d'abus de droit ! En effet,
aucune charge n'est déductible du logement dont le propriétaire se réserve
la jouissance. Le bail conclu entre la société et son unique associé n'a
d'autre but que de faire échec à ce principe. Le fisc redresse donc, avec
intérêts de retard et pénalités, car il n'y a aucune chance que la bonne foi
du contribuable soit reconnue. Petite consolation, en cas de vente :
l'associe qui occupait le logement à titre de résidence principale échappe à
l'impôt sur les plus-values sur la partie de prix qui lui revient.
5.Se vendre un bien à soi-même
Le cas d'un propriétaire bailleur lourdement taxé sur ses revenus fonciers
depuis qu'il n'a plus de crédit sur le bien loué. Il veut créer une S.C.I
qui va emprunter et lui racheter le bien. D'une part, il encaisse le prix,
d'autre part, il allège sa facture fiscale en déduisant à nouveau des
intérêts. Mais le fisc veille. En considérant que la vente est uniquement
fondée sur des préoccupations fiscales, il invoquera l'abus de droit et
refusera la déduction des intérêts. La «vente à soi-même» doit avoir
d'autres motivations : solder un prêt en cours et réemprunter à meilleur
taux, par exemple, ou substituer un prêt classique à un crédit in fine dont
on ne peut pas rembourser le capital. Sous réserve de la bien vaillance de
l'administration Fiscale.
6.Donner la nue-propriété d'un investissement
Périssol, Besson ou Robien
Les époux qui, avant le 31 août 1999, ont fait un investissement Périssol en
S.C.I ne peuvent, pendant les neuf années de location obligatoire, pas
donner la nue-propriété des parts à leurs enfants. Même s'ils conservent
l'usufruit et que le bien reste loué ! L'administration les redresserait en
considérant qu'ils n'ont pas respecté leur engagement de conserver les parts
pendant neuf ans. Si ces mêmes époux avaient acheté le bien en direct, sans
passer par une S.C.I, ils pourraient en donner la nue-propriété à leurs
enfants. Dès lors que le logement reste loué, les propriétaires, devenus
usufruitiers, conservent le droit de déduire l'amortissement. Mieux encore,
celui-ci est toujours calculé sur la valeur de la pleine propriété. C'était
trop beau ! En prenant la place du Périssol, le dispositif Besson a écarté
toute possibilité de faire donation de la nue-propriété, qu'elle porte sur
le bien lui-même ou sur des parts de S.C.I. Il en est de même dans le
nouveau dispositif Robien.
