Avantages d'une acquisition immobilière sous
la forme d'une S.C.I.
1.Éviter les inconvénients de l'indivision
Simplifier et clarifier la gestion :
Dans l'indivision l'accord de tous les indivisaires est nécessaire, en
principe, pour toutes les décisions. Cette règle de l'unanimité peut très
vite être une source de blocage dans la gestion courante de l'indivision.
Dans le cadre d'une S.C.I, le gérant est nanti des pouvoirs pour accomplir
tous les actes dans l'intérêt de la société
Écarter les risques de l'action en partage :
Dans l'indivision, tout indivisaire peut, à tout moment*, et pour justes
motifs vouloir sortir de l'indivision et récupérer ses apports. Si les
autres indivisaires veulent maintenir l'indivision entre eux, ils doivent
racheter sa part au co-indivisaire qui désire sortir. Mais ils n'en ont pas
toujours les moyens, c'est alors au tribunal de trancher et d'ordonner le
partage.
Pour la S.C.I, l'associé qui désire provoquer le partage, devra convaincre
le juge que sa demande présente un caractère suffisamment grave pour
justifier qu'il soit mis fin à la société.
En pratique, la dissolution ne sera prononcée par le juge que s'il constate
une paralysie totale du fonctionnement de la S.C.I.
2.Outil de stratégie Patrimoniale
S.C.I constituée entre époux
La constitution d'une S.C.I peut être envisagée comme un moyen de modifier
le régime applicable aux biens qu'ils possèdent sans avoir à changer de
régime matrimonial.
La création d'une S.C.I peut permettre aux époux de soustraire le bien aux
règles de leur régime matrimonial pour le soumettre aux règles qu'ils auront
eux-mêmes fixées dans les statuts.
Société constituée entre concubins
La constitution d'une S.C.I peut être judicieuse pour l'acquisition en
couple, de leur résidence.
Le schéma qui consiste à faire acquérir le logement par une S.C.I créée
entre eux et à organiser un démembrement croisé de propriété des parts
sociales de la société, permet d'assurer lors du décès d'un des concubins,
le maintien dans les lieux du survivant, jusqu'à son propre décès, et ce
sans subir les droits de 60 % normalement applicables aux transmissions
entre personnes non parentes.
3.Transmission anticipée du patrimoine familial
La détention d'un patrimoine immobilier au travers une S.C.I permet
d'optimiser la transmission de ce patrimoine, du vivant des ascendants à
leurs descendants.
Ici, ce sont les parts sociales de la société qui font l'objet de cessions
ou de donations.
La transmission des parts sociales par donation réalisée tous les 10 ans
permet de profiter des abattements prévus en faveur des donations aux
enfants et petits enfants. Il est plus facile de respecter le seuil des 46
000 € par parents et par enfants (30 000 € pour les petits-enfants) lorsque
les biens transmis sont des parts sociales et non un bien immobilier.
Exemple : Un
immeuble d'une valeur de 450 000 € et trois enfants
# Donation de l'immeuble : chaque enfant se voit attribuer 1/3 de l'immeuble
soit 150 000 €. Sur ces 150 000 € un abattement de 92000 € peut être
appliqué ramenant la base taxable à 58000 € pour chaque enfant.
# Donation de parts sociales : supposons que la S.C.I n'a pas d'autre actif
ou passif, la valeur de la S.C.I est de 450 000 € et la valeur de chaque
part en admettant que la capital soit divisé en 450 parts, est de 1000 €.
Dans ce cas les parents cèdent 92 parts à chacun de leurs enfants dans un
premier temps, et ne leur transmettre le solde qu'après une période de 10
ans. Les donations se feront en franchise fiscale par le jeu des
abattements.
La transmission des parts de S.C.I permet, pour le calcul des droits de
mutation, la déduction du passif grevant cet immeuble (un emprunt ayant par
hypothèse été contracté par la société)En l'espèce, la valeur des parts
transmises est déterminée en fonction de l'actif net de la société et sous
déduction de son passif. A l'inverse en cas de donation directe de
l'immeuble, la déduction de l'emprunt contracté pour son acquisition n'est
pas possible.
Exemple : Reprenons
les préceptes de l'exemple précédent
# Acquisition en nom propre : en cas d'acquisition par un emprunt bancaire,
le capital restant dû à la banque s'élève, au jour de la donation, à 150 000
€. Dans l'hypothèse d'une donation, la déduction de la dette n'est pas
possible ; les droits seront calculés sur la valeur brut de l'immeuble à
savoir 450 000 €. La base taxable, par enfant, reste de 58 000 €.
Dans une S.C.I, la valeur des parts transmises est calculée sur l'actif net
de la société soit 300 000 € (450 000 – 150 000 = 300 000 €) ; la part
sociale doit donc être évaluée à 666,2/3 € (300 000 divisé par 450 000).
Chaque enfant peut donc recevoir 138 parts sociales (valeur 920000 € ) en
franchise fiscale.
La création d'une S.C.I présente un intérêt pour les parents qui souhaitent
transmettre de leur vivant une partie de leur patrimoine tout en conservant
la gestion et perceptions des revenus locatif. Pour garantir le droit
d'usage et de perception des fruits du bien immobilier, on peut prévoir la
cession de la nu propriété des parts sociales et de conserver l'usufruit.
Ce démembrement s'éteignant par le décès de l'usufruitier.
La constitution d'une S.C.I, permet dans la transmission des parts sociales
avec démembrement de propriété de tenir compte de la valeur économique de
l'usufruit et de la nu propriété et non de la valeur fiscale.
Exemple : Un homme
de 60 ans, propriétaire d'un immeuble d'une valeur de 200 000 € qui souhaite
transmettre la nue-propriété et conserver l'usufruit.
# Donation directe : l'application du barème fiscal et obligatoire,
l'usufruitier étant âgé de 60 ans, la valeur de la nu propriété est de 160
000 € (80 % de 200 000 €) (barème fiscal établi par la Loi de 1901)
En cas de S.C.I : la valeur de la nue-propriété est déterminée en fonction
de la valeur économique réelle. La valeur de l'usufruit est de 146 000 € et
celle de la nu propriété de 53 200 €.
4.Transmission successorale
La S.C.I offre des avantages successoraux. Elle permet d'assurer la
préservation de l'unité du patrimoine immobilier familial, elle facilite le
partage, elle présente un intérêt en matière de droits successoraux.
Le fait de détenir un patrimoine immobilier au travers d'une S.C.I permet
d'opérer une décote sur la valeur de ce patrimoine : un abattement de
l'ordre de 10 % est pratiqué pour tenir compte de l'absence de marché pour
les parts sociales et la présence de clause d'agrément limitant la liberté
des cessions.
La présence d'une société civile permet de combattre la présomption de
propriété de l'usufruitier prévue en matière de droits de succession, pour
éviter certains abus liés à un démembrement de propriété. La réunion de la
nue-propriété et de l'usufruit par décès de l'usufruitier n'emporte aucun
droit de succession, ce qui fait du démembrement de propriété un schéma
fiscalement intéressant.
Pour éviter les abus, la Loi prévoit que lorsque la nu propriété est détenue
par un des héritiers présomptifs de l'usufruitier, ce dernier est considéré
sur le plan fiscal, comme ayant conservé la pleine propriété du bien ayant
fait l'objet du démembrement. Il en résulte que c'est la valeur de la pleine
propriété qui est incluse dans l'actif successoral.
Cette présomption de l'usufruitier ne s'applique pas lorsque la
nue-propriété du bien appartient à une S.C.I même lorsque les parts sont
détenues par un héritier présomptif de l'usufruitier.
Le montage :
Lors de la constitution de la société on nomme comme associé, la personne
que l'on désire voir devenir, à terme, propriétaire. Cette dernière se voit
donc attribuer 1 part sociale.
Si la S.C.I opte pour l'acquisition à crédit In Fine, on
peut considérer que durant toute la période de
remboursement la valeur des parts sociales de la société
est égale à zéro (la société est
propriétaire d'un bien immobilier d'une valeur de 100 mais elle
est débitrice pour une valeur de 100 donc actif moins passif 100
– 100 = 0).
Le prix de cession de parts sociales correspond alors la valeur lors de la
création de la société.
Donc si le capital social de la société est de 100 € et la valeur des parts
est de 1 €, le prix de cession est de 1 € par parts sociales cédée.
Les droits d'enregistrement de cette cession sont d'un montant égale à 4,80
% du prix de vente.
Avant l'échéance du prêt, on aura opérer un transfert total des parts
sociales, correspondant à une transmission de l'actif immobilier.
*Il est entendu que pour bénéficier de tous les avantages liés à ce type de
Montage il est impératif de respecter des conditions tenant d'une part dans
le respect de procédure et d'autre part au maintien des prescriptions
légales et réglementaires en vigueur.
5.Le partage d'actif de la S.C.I (Clause d'attribution) -
Protection d'une personne : un des époux – un concubin – un enfant
L'associe d'une S.C.I ne détient pas un droit de propriété direct sur une
partie du patrimoine immobilier de la S.C.I, il n'est propriétaire
privativement que de parts sociales.
En cas de dissolution de la société, on opérera à un partage d'actif entre
les associés en proportion de leurs parts. Ce partage peut être source de
conflit lorsque plusieurs associés veulent se voir attribuée la même partie
d'immeuble. Pour pallier à ce genre de contentieux, on peut prévoir que
l'acquisition d'un bien immobilier par la société sera immédiatement suivie
d'une assemblée générale des actionnaires pour décider de l'attribution
préférentiellement d'un lot déterminé à un associé déterminé.
Cette clause d'attribution préférentielle pourra être appliquée lors de la
dissolution de la société, mais également en cas de retrait d'un associé :
il s'agira alors d'un partage partiel d'actif.
Gestion
6. La gestion locative d'un ensemble de biens immobiliers regroupés au sein
d'une S.C.I peut être confiée à un cabinet spécialisé offrant toutes
garanties de professionnalisme.
Une négociation particulière compte tenu de l'importance du lot peut
permettre d'obtenir un prix de gestion attractif. Il est notoirement admis
dans les cabinets de gestion immobilière qu'une meilleure attention est
accordée à un client regroupant un nombre important de lots, dont le départ
en cas d'insatisfaction est une perte importante d'honoraires.
La cogérance de la S.C.I avec l'agent immobilier permet de voir sa
responsabilité engagée en tant que professionnel et d'autre part en tant que
défaut de gestion.
