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LOI  GIRARDIN  /  Loi Paul Défiscalisation Outremer : DEUX LOIS APPLICABLES

Selon la nouvelle loi GIRARDIN publiée le 22 juillet 2003, deux principes de défiscalisation s'appliquent selon que la construction a ou non débuté avant la publication de la loi.

Ainsi lorsque les travaux ont commencé avant le 23 juillet 2003, la défiscalisation applicable est le dispositif PAUL, lorsque les travaux n'ont pas commencé, le nouveau dispositif Loi GIRARDIN s'applique. Les deux dispositifs sont très favorables et permettent une réduction très importante de l'impôt sur le revenu.

I. La défiscalisation dans l'immobilier pour les particuliers:

De 25 à 50% de réduction d'impôt

Les personnes pouvant bénéficier de ces lois sont celles domicilies en France et Outre-mer.

A. La réduction de l'impôt sur le revenu est de 40% et 25% du montant de l'acquisition en loi PAUL et de 25% 50% en loi GIRARDIN :

Trois possibilités s'offrent : l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer, l'acheteur loue le bien sans plafonds, l'acheteur habite le logement.

1 L'ACHETEUR MET SON BIEN EN LOCATION INTERMDIAIRE :

Il bénéficie de 40% du montant de l'acquisition en réduction d'impôt sur le revenu en loi PAUL qui pourra atteindre un maximum de 50% sous la loi GIRARDIN.

La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location avec deux conditions : limitation quant aux revenus du locataire, limitation quant au montant du loyer.

C'est ce que l'on appelle le locatif intermédiaire .

Calcul de la défiscalisation en locatif intermédiaire sous la loi PAUL

L'acquisition qui est affectée à la location à titre d'habitation principale d'un locataire  ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 40% du prix de revient de l'acquisition en Loi PAUL.

Exemple 1 :

Un appartement de type F3 ayant une surface habitable de 60 m2, une terrasse couverte de 14 m2 pour un prix de 140 000 .
En loi PAUL, la réduction sera de 40% du prix d'acquisition soit 56 000 au total sur 5 ans, soit 11 200 par an.

Exemple 2 :

Un appartement de type F4 ayant une surface habitable de 80 m2 une terrasse couverte de 30 m2 pour un prix de 240 000 .
En loi PAUL la réduction de impôt sur le revenu sera de 96 000 sur 5 ans, soit 19 200 par an.

LOI GIRARDIN :

La réduction d'impôt passe à 50% du prix de la surface défiscalisable x 1750 hors taxe en Loi GIRARDIN
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m2 de terrasse couverte.

Le décret d'application devrait préciser si les 14 m2 sont bien pris en compte.

La limitation serait porte 1750 euros HT /m2 de surface défiscalisable.

Exemple 1 :

Un appartement de type F3 ayant une surface habitable de 60 m2, une terrasse de 14 m2 pour un prix de 140 000 .
La réduction d'impôt en Loi GIRARDIN devrait permettre de défiscaliser 50% de surface défiscalisable x 1750 HT soit :

60 + 14 = 74 m2 1750 / m2 de surface défiscalisable x 50%  soit : 64 750 HT soit  70 253,75 au total, soit 14 050,75 par an.

Exemple 2 :

Un appartement de type F4 ayant une surface habitable de 80 m2 une terrasse couverte de 14 m2 pour un prix de 240 000 .
La réduction d'impôt en Loi GIRARDIN serait de 80 + 14 = 94

94 x 1750 HT = 164 500 x 50% = 82 250 HT + 8.5% de TVA = 89 241,25 sur 5 ans soit 17 848,5 /an.  

Le  Législateur a souhaité limiter les hausses des prix de la construction afin de protéger au maximum les investisseurs.

Sans cette limitation du prix au mètre carré, les prix auraient augmentés. Ils devraient rester stables du fait de cette loi.

Les conditions de la location en locatif intermédiaire permettent de calculer le montant du loyer à percevoir :

1/ Plafonnement intéressant du montant du loyer et limitation raisonnable des revenus des locataires :

Baux conclus en 2003

• Limitation quant au montant du loyer
• Limitation quant au revenu du locataire *

DOM :

• Martinique
  Guadeloupe
  Réunion
   126 par mètre carré de surface  habitable + 14 m2 maximum de terrasse couverte 126 par m2
• 22 330 pour une personne seule
• 44 660 pour un couple
• + 2584 par personne charge
• + 3452 par enfant partir du 3 me

 * Ressources du locataire figurant sur l'avis d'imposition sur le revenu établi au titre de l'année 2003.

Selon l'exemple précédent, le montant du loyer intermédiaire serait pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 60 m2, une terrasse couverte de 14 m2 :

60+14=74 x 126 = 9 324 :12 = 777 euros/mois hors charges.

Le bien sera loué pendant six ans à des personnes qui en font leur habitation principale en loi PAUL ou en Loi GIRARDIN.
La location se fait dans les six mois de l'achèvement ou de l'acquisition de l'immeuble si elle est postérieure
L'immeuble ne pourra être loué à un conjoint ou à un membre du foyer fiscal pas de changement. 

B. L'acheteur met le bien en location traditionnelle sans limitation quant au montant du loyer ni aux revenus du locataire :

Loi PAUL :

L'acheteur acquiert un bien immobilier qu'il mettra en location sans tenir compte des limitations de loyer prévu dans le cadre du locatif intermédiaire et bénéficie d'une réduction d'impôt de 25% du prix de revient de l'acquisition sur 5 ans.

Exemple :

Un appartement F3 ayant une surface habitable de 60 m2, une terrasse de 14 m2 pour un prix de 140 000  .
La défiscalisation non plafonnée en Loi PAUL permet de défiscaliser

140 000 x 25% = 35 000 sur 5 ans, soit 7 000 par an.

Loi GIRARDIN :

La réduction d'impôt serait de 40% du prix de la surface défiscalisable x 1750 hors taxe sur 5 ans.

Exemple :

Un appartement F3 ayant une surface habitable de 60 m2, une terrasse couverte de 14 pour un prix de 140 000 .
60+ 14 = 74 m2 1750 HT/ m2 de surface défiscalisable 

74 x 1750 HT = 129 500 + 8.5% = 140 507,50 x 40%  = 56 203 TTC sur 5 ans soit 11 240,6 par an. 

Le propriétaire pourra dans ce cas mettre le loyer au montant qu'il souhaite. Il est préférable de suivre le prix du marché, il peut y avoir une augmentation de ce montant notamment lorsque le logement dispose d'une cuisine aménagée, de climatisation ou d'autres éléments.

c L'acquisition est affecte l'habitation principale du propriétaire

Loi PAUL :

Cette acquisition est destine l'habitation principale du propriétaire pendant cinq ans et ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 25% du prix de revient de l'acquisition sur 5 ans.

Exemple :

Un appartement F3 ayant une surface habitable de 60 m2, une terrasse de 14 m2 pour un prix de 140 000 .
La réduction d'impôt en Loi PAUL sera de 25% de 74 m2 x 1750 HT  = 32 375 sur 5 ans soit 6 475 par an.

Loi GIRARDIN :

Le montant de la défiscalisation serait de 25 % de 1750 HT du mètre carré de surface habitable + 14 m2 de terrasse couverte sur 10 ans,

Le propriétaire devra habiter l'habitation pendant 5 ans. Le décret précisera ultérieurement ce qui doit être fait pendant les 5 années suivantes.

La défiscalisation dans l'exemple précédent devrait être de 35 000 sur 10 ans soit 3 500 par an.

En passant de 5 à 10 ans, le législateur a souhaité faire bénéficier du dispositif de défiscalisation tous ceux qui investissent dans une résidence principale.

Ce dispositif est une forte incitation l'investissement immobilier.

II Déduction de l'impôt pour les sociétés de 1 00 % du montant de l'acquisition art 217 undecies i du C.G.I loi PAUL

C'est une disposition très importante et peu connue qui a vocation à s'appliquer beaucoup plus largement car elle permet à une entreprise de se constituer un patrimoine rapidement. Le dispositif serait le même sous les deux lois PAUL et GIRARDIN.

Les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent déduire de leurs résultats imposables une somme égale au montant des acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif situés dans les Départements d Outre Mer lorsque :

L'entreprise s'engage louer le bien nu dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant 6 ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale

Le loyer et les ressources du locataire n'excèdent pas les limitations fixées par décret (conditions du locatif intermédiaire)

La Loi GIRARDIN a été publi"e au journal officiel du 22 juillet 2003. La législation étant sujette à changement, il est préférable de compulser les mises jour sur le site LEGIFRANCE au lien suivant : www.legifrance.gouv.fr