Le couteau-suisse de la defiscalisation immobiliere

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A- Création du ROBIEN-BORLOO

Le régime LIENEMANN est remplacé par un nouveau dispositif, dit ROBIEN-BORLOO, en faveur de la location dans le secteur social. Celui-ci prend la forme d'une déduction forfaitaire de 40% applicable aux logements pour lesquels l'option pour la déduction au titre de l'amortissement Robien a été exercé et qui sont donnés en location à des organismes d'insertion.

Pour bénéficier de cette majoration, la location devra, en plus des conditions prévues pour le bénéfice du régime ROBIEN, satisfaire des conditions de loyers et de ressources.

Champs d'application:

Le nouveau dispositif est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les immeubles peuvent être la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dans la mesure ou les revenus de ces immeubles sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

Dés lors qu'elle suppose l'exercice de l'option pour le dispositif ROBIEN, la majoration a 40% du taux de la déduction forfaitaire n'est pas applicable :

aux logements détenus par les sociétés civiles de placement immobilier ;
aux immeubles ou aux parts sociales dont le droit de propriété est démembré, sous réserve de l'exception légale en faveur des démembrements de propriété consécutifs au décès du contribuable.

Le nouveau dispositif s'applique aux propriétaires d'immeubles :

Urbains, puisque en effet sont exclus les logements qui font partie intégrante d'une exploitation agricole.
Situés en France
A usage d'habitation
Il est important de préciser que pour les locaux à usage mixte ; ainsi la partie du logement loué à usage d'habitation principale ouvrirait droit à l'avantage fiscal si le local est affecté à l'habitation pour les trois quarts au moins de sa superficie.
La déduction forfaitaire de 40% s'applique uniquement aux investissements réalisés à compter du 1 er janvier 2005 pour lesquels l'option pour la déduction au titre de l'amortissement ROBIEN a été exercée. Elle ne pourra donc porter que sur un logement aux sens des articles R. 111-1 R. 111-17 du code de la construction et de l'habitation ou sur un local transformé ensuite en un tel logement.
L'investissement doit être réalisé à titre onéreux.

Le régime ROBIEN-BORLOO est applicable compter du 1 er janvier 2005 :

Aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 1 er janvier 2005
Aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier.
Aux locaux affectés à un usage autre que celui de l'habitation et que le contribuable transforme en logements
Aux logements acquis qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
En revanche sont exclus du bénéfice de la nouvelle mesure les logements qui sont la propriété du contribuable avant le 1 er janvier 2005.

Conditions pour la location:

L'application du régime est subordonné à la double condition que le propriétaire, d'une part donne, pendant toute la durée d'application de l'option, le logement en location nue à un organisme sans but lucratif ou à une union d'économie sociale qui le met à la disposition de personne défavorisées, et d'autre part, qu'il s'engage à ce que le loyer et les ressources du locataire, appréciées à la date de conclusion du bail, n'excèdent pas des plafonds fixés par décret qui seront inférieurs à ceux prévus pour le régime BESSON-ANCIEN.
Le propriétaire, qui exerce l'option pour la déduction au titre de l'amortissement ROBIEN, doit donner le logement en location pendant toute la durée d'application de cette option. On rappelle que l'option pour la déduction au titre de l'amortissement ROBIEN comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement pendant une durée de neuf ans.
La durée de location de neuf ans exigée pour l'application de la déduction est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial. A l'issue de cette période de neuf ans, et en cas de poursuite de reconduction ou de renouvellement du contrat de location avec le même locataire, le contribuable peut continuer à bénéficier par période de trois ans et dans la limite de six ans, d'une déduction au titre de l'amortissement, dés lors que la condition de loyer reste remplie. Il s'ensuit notamment que le bénéfice de la majoration à 40% de la déduction forfaitaire peut-être prorogée dans les mêmes conditions.
La location doit être effective et continue, ce qui par conséquent exclut les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance, à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont il est associé.
Dans l'hypothèse de congé du locataire pendant la période couverte par l'option pour le régime ROBIEN, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu' la fin de cette période.

Le dispositif ROBIEN-BORLOO est applicable aux seules locations dont les loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers c'est dire que les locations en meublé sont exclues.

Comme nous l'avons déjà précisé le logement doit être donné en location à un organisme sans but lucratif ou à une union d'économie sociale qui le met la disposition de personnes défavorisées.
Se pose la question de savoir ce qu'est une union d'économie sociale et comment déterminer une personne défavorisée?
Les unions d'économie sociales sont des sociétés coopératives qui ont pour objet la gestion des intérêts communs de leurs associés et le développement de leurs activités.
Le logement loué par un organisme d'insertion doit être mis à la disposition de personnes défavorisées mentionnées à l'article 1 er de la loi relative la mise en œuvre du droit au logement. Il s'agit de toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ces conditions d'existence, à accéder à un logement décent et indépendant ou s'y maintenir.
L'occupant ne peut pas être un membre du foyer fiscal du contribuable ou l'un de ses descendants ou ascendants. L'occupant ne doit pas nécessairement être titulaire d'un bail, il peut s'agir de tout occupant régulier du logement.
De plus, il est nécessaire de préciser que la personne défavorisée doit occuper le logement à usage de résidence principale.

Cette condition résulte de la nécessité pour le bailleur de satisfaire aux conditions prévues pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement ROBIEN.

La notion de résidence principale s'entend, d'une manière générale, du logement ou résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal et ou se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels.

Par conséquent, on comprend que les activités hôtelières ou para-hôtelières sont exclues du dispositif.

Le contribuable qui entend bénéficier de la déduction forfaitaire majorée de 40% doit s'engager à donner son logement en location selon des conditions de loyers et de ressources du locataire plus strictes que celles des locations du secteur intermédiaire qui bénéficient du régime Besson-ancien.

Portée du régime de faveur:

Le taux de la déduction forfaitaire est porté à 40% pendant toute la durée de l'option pour la déduction au titre de l'amortissement ROBIEN.
Si les conditions de loyer et de ressources du nouveau locataire sont remplies, le taux majoré demeure également applicable en cas de changement de titulaire du bail. Bien entendu, le régime micro foncier n'est pas applicable.
Dans l'hypothèse de non respect des conditions d'application ou de cession du logement ou des parts sociales, le supplément de déduction forfaitaire fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession.
Toutefois, en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L.341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à une imposition commune, cette reprise n'est pas appliquée.