148.
Les obligations déclaratives sont fixées par le décret 2003-1219 du 19
décembre 2003 codifié sous les articles 2 quindecies A, 2 sepdecies et
2 octodecies de l'annexe III du C.G.I
1. Investissement direct
149.
Documents à fournir quelle que soit la nature de l'investissement. Aux
termes de l'article 2 quindecies A de l'annexe III au C.G.I, le
contribuable qui entend bénéficier de la déduction au titre de
l'amortissement est tenu de joindre la déclaration des revenus de
l'année d'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est
postérieure, les documents suivants :
a. la
déclaration d'option établie sur un imprimé fourni par l'administration comportant :
l'identité et l'adresse du contribuable;
l'adresse du logement
concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa première location et la surface
à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer;
le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il
résulte du bail;
l'engagement de louer le logement non
meublé, pendant une durée de neuf ans au moins, à usage d'habitation principale
à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal ; cet engagement
prévoit en outre que le loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par le
présent décret;
les
modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement
accompagnées des justificatifs (factures des entrepreneurs, copies des
actes authentiques, factures d'honoraires du notaire);
b. une copie du bail.
En
outre, chaque année, le contribuable joint la déclaration
de ses revenus un état établi conformément
à un modèle fixé par l'administration et faisant
apparaître, pour chaque logement, le détail du calcul du
montant de la déduction pratique au titre de l'amortissement
(C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, IV).
150.
Si le logement n'est pas loué au moment du dépôt de
la déclaration des revenus de l'année d'achèvement
de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, les
documents mentionnées n (149) sont joints
à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le bail est
signé.
151.
En cas de changement de locataire au cours de la période d'engagement
de location ou de la ou des périodes prorogées, le contribuable joint
sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le
changement est intervenu une copie du nouveau bail (C.G.I ann. III art.
2 quindecies A, IV).
152. Documents
à fournir pour certains types d'investissement.
Outre les documents
mentionnés n (149), les contribuables sont tenus de fournir :pour les immeubles que le contribuable
à fait construire, une
copie de la déclaration d'ouverture de chantier prévue
à l'article R 421-40 du Code de l'urbanisme et de la
déclaration d'achèvement des travaux, accompagnées
des pièces attestant de leur réception en mairie ;pour
les locaux que le contribuable transforme en logement, une copie de la
déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une pièce attestant de sa
réception en mairie et d'une note précisant la nature de l'affectation
précédente des locaux. Pour les logements que le contribuable acquiert en vue de les
réhabiliter, les états et attestations prévus n (139) ainsi que, lorsque ces
états sont requis, les états prévus aux articles L 1334-5 et L 1334-7 du Code de la
santé publique fournis par le vendeur lors de la promesse de vente ou
annexés à l'acte authentique de vente du logement (C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, I).
153. L'article 2 du
décret du 19-12-2003 prévoit, par dérogation et pour les logements vétustes acquis en vue de les
réhabiliter entre le 3 avril 2003 et le 1er mars 2003, que le contribuable joint
à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux les documents suivants:
une attestation sur l'honneur
décrivant l'état apparent du logement lors de son acquisition et certifiant l'absence de plusieurs
caractéristiques de la décence mentionnes au I de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au C.G.I. l'état
descriptif du logement après la réalisation des travaux de
réhabilitation indiquant que ces travaux ont permis de donner au
logement et aux parties communes qui le desservent d'une part,
l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent mentionnes au I de
l'article 2 quindecies B de l'annexe III au C.G.I et d'autre part que
l'ensemble des performances techniques mentionnes au II du même article
sont respectées et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la
suite des travaux de réhabilitation.
154. Locations déléguées. En cas de location déléguées(n (66 s), les contribuables doivent joindre leur
déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est
postérieure (C.G.I ann. III art. 2 sexdecies-0 A ter, 2).
la note annexe vise n (150);
une copie de bail conclu avec l'organisme locataire;
une copie du contrat de sous-location faisant
apparaitre le montant de la redevance paye par le sous-locataire.
155.
Amortissement des dépenses de reconstruction et
d'agrandissement. Pour le bénéfice de la déduction
au titre de l'amortissement des dépenses de reconstruction et
d'agrandissement, l'engagement de location doit être
formulé dans une note annexe à la déclaration des
revenus de l'année d'achèvement des travaux,
établie conformément à un modèle
fixé par l'administration et comportant l'indication des
modalités de décompte de la déduction au titre de
l'amortissement (C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, II).
156.
Reprise par le conjoint survivant. L'option du conjoint survivant
prévue au cinquième aliéna de l'article 31, I-1 h du CGI doit être
formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par
l'administration qui doit être jointe à la déclaration des revenus
souscrite par le conjoint survivant au titre de l'année du décès de son
conjoint pour la période postérieure à cet événement. Elle comporte
l'engagement de louer le logement non meublé à des personnes qui en
font leur habitation principale, pour la fraction de la période de neuf
ans couverte par l'engagement de location initial restant courir la
date du décès (C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, III).
2. Investissement par une socit
157. L'article 2 septdecies de l'annexe III au C.G.I
prévoit les obligations déclaratives des sociétés propriétaires.
L'article 2 octodecies
prévoit les obligations déclaratives de leurs associés.
a. Obligations des socits
158.
Lorsque l'investissement est réalisé par une société, les obligations
déclaratives décrites n (149 s.) incombent la société. La société doit
donc joindre sa déclaration de résultat de l'année de l'achèvement du
logement (ou l'année d'achèvement des travaux de transformation) ou de
son acquisition si elle est postérieure l'ensemble des documents
numéros n (149 s.), qui comportent notamment l'engagement de la société
de louer les logements nus pendant une dure de neuf ans.
159.
Chaque année, la société joint sa déclaration de résultat (n 2072) un
exemplaire de l'attestation fournie aux associés (voir n (160)) ainsi
que le tableau d'amortissement prévu n (149) sur lequel elle indique en
outre l'identité et l'adresse des associés ainsi que la part des
revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de
l'associé.
160.
Avant le 16 février de chaque année, la
société doit fournir à chacun de ses
associés une attestation, conformément à un
modèle fixé par l'administration, en double exemplaire
comportant, pour l'année précédente, les
renseignements suivants:
identité et adresse de l'associé;
nombre
et numéros des parts détenues au 1 er janvier et au 31 décembre et, le
cas chant, des parts souscrites, acquises ou transmises au cours de
l'année ainsi que la date de ces opérations;
attestation que la
location et, le cas chant, la sous-location, remplissent les conditions
de loyers ainsi que les conditions vises n (75);
montant de l'amortissement correspondant aux droits de l'associé;
montant du revenu net foncier correspondant aux droits de l'associé,
déterminé dans les conditions de droit commun, et
montant de ce revenu
déterminé compte tenu de la déduction au titre de l'amortissement;
Ces
informations permettent à l'associé de choisir, pour la première année,
entre le régime de droit commun et le dispositif de l'amortissement. Un
tel choix est irrévocable. En outre, pour que l'associé puisse déclarer
ses revenus fonciers sur l'imprimé n 2044, la société doit lui faire
connaître la quote-part correspondant ses droits du revenu brut, des
intérêts d'emprunt et des autres charges foncières parmi lesquelles
figure la déduction au titre de l'amortissement.
En
cas de non-respect par la société ou l'associé de leurs engagements, la
quote-part des déductions que l'associé doit ajouter au revenu foncier
de l'année au cours de laquelle la rupture est intervenue. 161.
Les parts détenues par les contribuables qui pratiquent la déduction au
titre de l'amortissement doivent être inscrites sur un compte ouvert au
nom du contribuable par la société dans les trente jours suivant la
date limite de dépôt de la déclaration de revenus de la première année
au titre de laquelle la diduction est pratiquée.
Les documents relatifs aux
opérations ayant affecté ce compte sont conservés jusqu' la fin de la
troisième année suivant celle de l'expiration de l'engagement de conservation des parts
mentionné n (162).
b. Obligations des associs
162.
L'associé de sociétés non soumises à
l'impôt sur les sociétés qui entend
bénéficier de la déduction au titre de
l'amortissement doit s'engager conserver ses parts jusqu' l'expiration
de la période couverte par l'engagement de location. Cet
engagement, établi selon un modèle fixé par
l'administration, doit être joint à la déclaration
des revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont
été souscrites ou acquises ou, si elle est
postérieure, de l'année de l'acquisition ou de
l'achèvement de l'immeuble.
Si
la société procède à un nouvel
investissement éligible au dispositif de l'amortissement
(nouvelle acquisition, dépenses de reconstruction,
d'agrandissement ou d'amélioration), les porteurs de parts
doivent renouveler cette formalité pour bénéficier
de l'amortissement correspondant.
163.
Pendant la dure d'application de la déduction, les
associés joignent chacune de leurs déclarations des
revenus un exemplaire de l'attestation mentionne n (160).
G. Incidences de l'amortissement
Plus-values de cession des logements
164. Les plus-values retires de la cession d'immeubles ou de parts sociales ayant ouvert droit au
régime de la déduction au titre de l'amortissement ROBIEN
relèvent du régime de droit commun d'imposition des plus-values immobilières
prévu aux articles 150 A et suivants du C.G.I (Inst. 5 D-4-99 du 20 aot 1999 n 154).
165. S'agissant des cessions d'immeubles, l'article 150 H du C.G.I
prévoit que le prix d'acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est, le cas
échéant, majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de
rénovation ou d'amélioration réalisés depuis l'acquisition, lorsqu'elles n'ont pas
été déjà déduites du revenu imposable et qu'elles ne présentent pas le
caractère de dépenses locatives. Il s'ensuit que, lorsqu'elles ont donné lieu
à une déduction au titre de l'amortissement, les dépenses précités doivent normalement
être exclues du prix de revient à prendre en compte pour le calcul de la plus-value.
Cela
tant, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui ont fait
construire un logement, acquis un logement inachevé ou acquis un local
et l'ont transformé en logement par rapport à ceux qui ont acquis
un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, l'administration
admet dans le cadre de l'amortissement BESSON
que le montant des dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou
d'amélioration à prendre en compte pour le calcul de la plus-value ne
soit diminué du montant des amortissements effectivement déduits que si
de telles dépenses ont été réalisées postérieurement à la première mise
en location du logement. Il en est de même pour les dépenses de
réparations indissociables de travaux plus lourds de reconstruction,
d'agrandissement ou d'amélioration et amorties avec eux.
L'application
de cette solution conduit, en cas de cession d'un immeuble sur lequel
les dépenses cites ci-dessus ont été réalisées et pour lesquelles la
période d'amortissement est expire la date de la cession, exclure du
prix de revient la totalité des dépenses d'amélioration (amortissables
pour leur totalité : 10 % pendant dix ans) et ne retenir, selon le cas, les
dépenses de reconstruction et d'agrandissement qu' hauteur de 50 %, 42,5 % ou 35 % de leur montant (puisque, selon la dure d'amortissement, la somme cumule des amortissements ne
représente que 50 %, 57,5 %, ou 65 % du montant de la
dépense) (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 155).
166. La notion d' amortissements effectivement
déduits peut poser des difficultés d'application dans l'hypothèse où, au titre d'une
année, la déduction au titre de l'amortissement a participé à la constitution d'un
déficit foncier qui présente les deux caractéristiques suivantes:
le
déficit foncier n'a pas été imputé en totalité sur le revenu global
mais a fait l'objet d'un report sur les revenus fonciers des années
suivantes.
la
fraction du déficit reportable, à la date de la cession
du logement, n'a pas été totalement reportée sur
les revenus fonciers des dix années suivant la constitution du
déficit. Dans
cette hypothèse bien précise, il y a lieu de
considérer que la fraction du déficit non imputable sur
le revenu global et qui ne provient pas des intérêts
d'emprunts, c'est--dire la fraction qui excède le plafond
d'imputation de 10 700 euros, a en priorité pour origine la
déduction au titre de l'amortissement de dépenses
réalisées postérieurement à la
première mise en location.
Si la fraction du
déficit reportable a fait l'objet d'une imputation effective partielle, il convient de faire application d'une
règle de trois pour déterminer le montant final de la fraction de la
déduction de l'amortissement non effectivement impute sur le revenu global.
Enfin,
si le délai de report du déficit n'est pas expiré à la date de la
cession du bien, le contribuable peut choisir, soit de comprendre dans
le prix de revient la fraction du déficit correspondant à
l'amortissement des dépenses de travaux, soit de conserver son droit au
report de ce déficit pendant la fraction du délai de dix ans restant
courir (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 156).
167.
Lorsque la cession du logement a lieu au cours de la période couverte
par l'engagement de location ou de conservation des titres qui
subordonne la déduction des amortissements et que, par suite, ceux-ci
sont ajouts au revenu de l'année de la cession, ils ne doivent pas,
bien entendu, être considérés comme ayant été déjà déduits du revenu
imposable pour l'application des dispositions de l'article 150 H du
C.G.I (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 157).
Déficits fonciers
168.
Le régime d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est
pas modifié pour les contribuables qui constatent un déficit sur un
logement pour lequel la déduction au titre de l'amortissement prévue
l'article 31, I-1 h du C.G.I a été exercée. Les déficits qui résultent
de dépenses autres que les intérêts d'emprunts sont imputables sur le
revenu global dans la limite de 10 700 euros dans les conditions de
droit commun.
Cependant, il convient de rappeler que, pour les contribuables qui constatent un
déficit sur un logement pour lequel est pratiquée la déduction au titre de l'amortissement
prévue à l'article 31, I-1 f du C.G.I (amortissement PRISSOL)la
limite d'imputation des déficits fonciers est portée
à 15 300 euros. Le propriétaire peut donc, lorsque pour
une année donnée il réalise un déficit sur
un tel logement, imputer sur son revenu global, dans la limite de 15
300 euros, les déficits provenant de dépenses autres que
les intérêts d'emprunts constatés au cours de la
même année sur l'ensemble des immeubles qu'il donne en
location, y compris les immeubles pour lesquels la déduction au
titre de l'amortissement prévue a été
exercée.
Exemple : un
propriétaire dégage au titre d'une année d'imposition un déficit foncier de 17 000 euros, qui se
décompose comme suit :
3 000 euros au titre d'un logement qui fait l'objet de la
déduction au titre de l'amortissement prévue au f du 1 du I de l'article 31 du C.G.I ; 8 000 euros au titre d'un logement qui fait l'objet de la
déduction au titre de l'amortissement prévue au h du 1 du I de l'article 31 du C.G.I ; 6 000 euros au titre d'un logement qui fait l'objet de la
déduction forfaitaire majore de 25 %. Ces déficits ne proviennent pas des
intérêts d'emprunts
Ce bailleur peut imputer la somme de 15 300 euros sur son revenu global et reporter 1 700 euros sur les revenus fonciers des
années suivantes.
169. En ce qui concerne les
associés de sociétés ayant à leur actif un immeuble ouvrant droit au
bénéfice de l'amortissement PERISSOL,
il est admis de leur permettre de bénéficier du plafond de 15 300 euros
si le revenu net de l'immeuble social ouvrant droit au bénéfice de la
déduction au titre de l'amortissement est déficitaire. Lorsque l'actif
social comporte plusieurs immeubles, cette mesure s'applique même si le
résultat d'ensemble de la société, et par conséquent le revenu foncier
taxé entre les mains de l'associé, est positif (D. adm. 5 D-3129 du 10
mars 1999 n 18 ; Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 152).
170.
Le dispositif d'amortissement ne modifie pas les règles d'imputation et
de report des déficits fonciers : ainsi, lorsqu'un déficit foncier est
imputé sur le revenu global, l'immeuble doit être donné en location et
les titres doivent être conservés jusqu' à l'expiration de la troisième
année qui suit celle au titre de laquelle l'imputation a t effectue
(Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 153).
