Action rachat de crédits. Sortez du surendettement !

F. Obligations des contribuables et des socits

148. Les obligations déclaratives sont fixées par le décret 2003-1219 du 19 décembre 2003 codifié sous les articles 2 quindecies A, 2 sepdecies et 2 octodecies de l'annexe III du C.G.I

1. Investissement direct

149. Documents à fournir quelle que soit la nature de l'investissement. Aux termes de l'article 2 quindecies A de l'annexe III au C.G.I, le contribuable qui entend bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement est tenu de joindre la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure, les documents suivants :

a. la déclaration d'option établie sur un imprimé fourni par l'administration comportant :

• l'identité et l'adresse du contribuable;
• l'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer;
• le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail;
• l'engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée de neuf ans au moins,  à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal ; cet engagement prévoit en outre que le loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par le présent décret;
• les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement accompagnées des justificatifs (factures des entrepreneurs, copies des actes authentiques, factures d'honoraires du notaire);
• b. une copie du bail.

En outre, chaque année, le contribuable joint la déclaration de ses revenus un état  établi conformément à un modèle fixé par l'administration et faisant apparaître, pour chaque logement, le détail du calcul du montant de la déduction pratique au titre de l'amortissement (C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, IV).

150. Si le logement n'est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, les documents mentionnées n (149) sont joints  à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le bail est signé.

151. En cas de changement de locataire au cours de la période d'engagement de location ou de la ou des périodes prorogées, le contribuable joint sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du nouveau bail (C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, IV).

152. Documents à  fournir pour certains types d'investissement.

Outre les documents mentionnés n (149), les contribuables sont tenus de fournir :pour les immeubles que le contribuable à fait construire,
une copie de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R 421-40 du Code de l'urbanisme et de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnées des pièces attestant de leur réception en mairie ;pour les locaux que le contribuable transforme en logement,
une copie de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie et d'une note précisant la nature de l'affectation précédente des locaux. Pour les logements que le contribuable acquiert en vue de les réhabiliter, les états et attestations prévus n (139) ainsi que, lorsque ces états sont requis, les états prévus aux articles L 1334-5 et L 1334-7 du Code de la santé publique fournis par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l'acte authentique de vente du logement (C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, I).

153. L'article 2 du décret du 19-12-2003 prévoit, par dérogation et pour les logements vétustes acquis en vue de les réhabiliter entre le 3 avril 2003 et le 1er mars 2003, que le contribuable joint à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux les documents suivants:

• une attestation sur l'honneur décrivant l'état apparent du logement lors de son acquisition et certifiant l'absence de plusieurs caractéristiques de la décence mentionnes au I de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au C.G.I.
  l'état descriptif du logement après la réalisation des travaux de réhabilitation indiquant que ces travaux ont permis de donner au logement et aux parties communes qui le desservent d'une part, l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent mentionnes au I de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au C.G.I et d'autre part que l'ensemble des performances techniques mentionnes au II du même article sont respectées et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.

154. Locations dlgues. En cas de location dlgue (n (66 s), les contribuables doivent joindre leur dclaration des revenus de l'anne d'achvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure (C.G.I ann. III art. 2 sexdecies-0 A ter, 2).

• la note annexe vise n (150);
• une copie de bail conclu avec l'organisme locataire;
• une copie du contrat de sous-location faisant apparatre le montant de la redevance paye par le sous-locataire.

155. Amortissement des dpenses de reconstruction et d'agrandissement. Pour le bnfice de la dduction au titre de l'amortissement des dpenses de reconstruction et d'agrandissement, l'engagement de location doit tre formul dans une note annexe la dclaration des revenus de l'anne d'achvement des travaux, tablie conformment un modle fix par l'administration et comportant l'indication des modalits de dcompte de la dduction au titre de l'amortissement (C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, II).

156. Reprise par le conjoint survivant. L'option du conjoint survivant prvue au cinquime alina de l'article 31, I-1 h du CGI doit tre formule dans une note tablie conformment un modle fix par l'administration qui doit tre jointe la dclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l'anne du dcs de son conjoint pour la priode postrieure cet vnement. Elle comporte l'engagement de louer le logement non meubl des personnes qui en font leur habitation principale, pour la fraction de la priode de neuf ans couverte par l'engagement de location initial restant courir la date du dcs (C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, III).

2. Investissement par une socit

157. L'article 2 septdecies de l'annexe III au C.G.I prvoit les obligations dclaratives des socits propritaires.

 L'article 2 octodecies prvoit les obligations dclaratives de leurs associs.

a. Obligations des socits

158. Lorsque l'investissement est ralis par une socit, les obligations dclaratives dcrites n (149 s.) incombent la socit. La socit doit donc joindre sa dclaration de rsultat de l'anne de l'achvement du logement (ou l'anne d'achvement des travaux de transformation) ou de son acquisition si elle est postrieure l'ensemble des documents numrs n (149 s.), qui comportent notamment l'engagement de la socit de louer les logements nus pendant une dure de neuf ans.

159. Chaque anne, la socit joint sa dclaration de rsultat (n 2072) un exemplaire de l'attestation fournie aux associs (voir n (160)) ainsi que le tableau d'amortissement prvu n (149) sur lequel elle indique en outre l'identit et l'adresse des associs ainsi que la part des revenus des immeubles de la socit correspondant aux droits de l'associ.

160. Avant le 16 fvrier de chaque anne, la socit doit fournir chacun de ses associs une attestation, conformment un modle fix par l'administration, en double exemplaire comportant, pour l'anne prcdente, les renseignements suivants:

• identit et adresse de l'associ;
• nombre et numros des parts dtenues au 1 er janvier et au 31 dcembre et, le cas chant, des parts souscrites, acquises ou transmises au cours de l'anne ainsi que la date de ces oprations;
• attestation que la location et, le cas chant, la sous-location, remplissent les conditions de loyers ainsi que les conditions vises n (75);
• montant de l'amortissement correspondant aux droits de l'associ;
• montant du revenu net foncier correspondant aux droits de l'associ, dtermin dans les conditions de droit commun, et
• montant de ce revenu dtermin compte tenu de la dduction au titre de l'amortissement;

En cas de non-respect par la socit ou l'associ de leurs engagements, la quotte-part des dductions que l'associ doit ajouter au revenu foncier de l'anne au cours de laquelle la rupture est intervenue.
161. Les parts dtenues par les contribuables qui pratiquent la dduction au titre de l'amortissement doivent tre inscrites sur un compte ouvert au nom du contribuable par la socit dans les trente jours suivant la date limite de dpt de la dclaration de revenus de la premire anne au titre de laquelle la dduction est pratique.

Les documents relatifs aux oprations ayant affect ce compte sont conservs jusqu' la fin de la troisime anne suivant celle de l'expiration de l'engagement de conservation des parts mentionn n (162).

b. Obligations des associs

162. L'associ de socits non soumises l'impt sur les socits qui entend bnficier de la dduction au titre de l'amortissement doit s'engager conserver ses parts jusqu' l'expiration de la priode couverte par l'engagement de location. Cet engagement, tabli selon un modle fix par l'administration, doit tre joint la dclaration des revenus de l'anne au titre de laquelle les parts ont t souscrites ou acquises ou, si elle est postrieure, de l'anne de l'acquisition ou de l'achvement de l'immeuble.

Si la socit procde un nouvel investissement ligible au dispositif de l'amortissement (nouvelle acquisition, dpenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amlioration), les porteurs de parts doivent renouveler cette formalit pour bnficier de l'amortissement correspondant.

163. Pendant la dure d'application de la dduction, les associs joignent chacune de leurs dclarations des revenus un exemplaire de l'attestation mentionne n (160).

G. Incidences de l'amortissement

Plus-values de cession des logements

164. Les plus-values retires de la cession d'immeubles ou de parts sociales ayant ouvert droit au rgime de la dduction au titre de l'amortissement ROBIEN  relvent du rgime de droit commun d'imposition des plus-values immobilires prvu aux articles 150 A et suivants du C.G.I (Inst. 5 D-4-99 du 20 aot 1999 n 154).

165. S'agissant des cessions d'immeubles, l'article 150 H du C.G.I prvoit que le prix d'acquisition retenir pour la dtermination de la plus-value imposable est, le cas chant, major des dpenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rnovation ou d'amlioration ralises depuis l'acquisition, lorsqu'elles n'ont pas t dj dduites du revenu imposable et qu'elles ne prsentent pas le caractre de dpenses locatives. Il s'ensuit que, lorsqu'elles ont donn lieu une dduction au titre de l'amortissement, les dpenses prcites doivent normalement tre exclues du prix de revient prendre en compte pour le calcul de la plus-value.

Cela tant, afin de ne pas pnaliser les contribuables qui ont fait construire un logement, acquis un logement inachev ou acquis un local et l'ont transform en logement par rapport ceux qui ont acquis un logement neuf ou en l'tat futur d'achvement, l'administration admet dans le cadre de l'amortissement BESSON que le montant des dpenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amlioration prendre en compte pour le calcul de la plus-value ne soit diminu du montant des amortissements effectivement dduits que si de telles dpenses ont t ralises postrieurement la premire mise en location du logement. Il en est de mme pour les dpenses de rparations indissociables de travaux plus lourds de reconstruction, d'agrandissement ou d'amlioration et amorties avec eux.

L'application de cette solution conduit, en cas de cession d'un immeuble sur lequel les dpenses cites ci-dessus ont t ralises et pour lesquelles la priode d'amortissement est expire la date de la cession, exclure du prix de revient la totalit des dpenses d'amlioration (amortissables pour leur totalit : 10 % pendant dix ans) et ne retenir, selon le cas, les dpenses de reconstruction et d'agrandissement qu' hauteur de 50 %, 42,5 % ou 35 % de leur montant (puisque, selon la dure d'amortissement, la somme cumule des amortissements ne reprsente que 50 %, 57,5 %, ou 65 % du montant de la dpense) (Inst. 5 D-4-99 du 20 aot 1999 n 155).

166. La notion d' amortissements effectivement dduits peut poser des difficults d'application dans l'hypothse o, au titre d'une anne, la dduction au titre de l'amortissement a particip la constitution d'un dficit foncier qui prsente les deux caractristiques suivantes:

• le dficit foncier n'a pas t imput en totalit sur le revenu global mais a fait l'objet d'un report sur les revenus fonciers des annes suivantes.
• la fraction du dficit reportable, la date de la cession du logement, n'a pas t totalement reporte sur les revenus fonciers des dix annes suivant la constitution du dficit.
  Dans cette hypothse bien prcise, il y a lieu de considrer que la fraction du dficit non imputable sur le revenu global et qui ne provient pas des intrts d'emprunts, c'est--dire la fraction qui excde le plafond d'imputation de 10 700 euros, a en priorit pour origine la dduction au titre de l'amortissement de dpenses ralises postrieurement la premire mise en location.

Si la fraction du dficit reportable a fait l'objet d'une imputation effective partielle, il convient de faire application d'une rgle de trois pour dterminer le montant final de la fraction de la dduction de l'amortissement non effectivement impute sur le revenu global.

Enfin, si le dlai de report du dficit n'est pas expir la date de la cession du bien, le contribuable peut choisir, soit de comprendre dans le prix de revient la fraction du dficit correspondant l'amortissement des dpenses de travaux, soit de conserver son droit au report de ce dficit pendant la fraction du dlai de dix ans restant courir (Inst. 5 D-4-99 du 20 aot 1999 n 156).

167. Lorsque la cession du logement a lieu au cours de la priode couverte par l'engagement de location ou de conservation des titres qui subordonne la dduction des amortissements et que, par suite, ceux-ci sont ajouts au revenu de l'anne de la cession, ils ne doivent pas, bien entendu, tre considrs comme ayant t dj dduits du revenu imposable pour l'application des dispositions de l'article 150 H du C.G.I (Inst. 5 D-4-99 du 20 aot 1999 n 157).

Dficits fonciers

168. Le rgime d'imputation des dficits fonciers sur le revenu global n'est pas modifi pour les contribuables qui constatent un dficit sur un logement pour lequel la dduction au titre de l'amortissement prvue l'article 31, I-1 h du C.G.I a t exerce. Les dficits qui rsultent de dpenses autres que les intrts d'emprunts sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros dans les conditions de droit commun.

Cependant, il convient de rappeler que, pour les contribuables qui constatent un dficit sur un logement pour lequel est pratique la dduction au titre de l'amortissement prvue l'article 31, I-1 f du C.G.I (amortissement PRISSOL)la limite d'imputation des dficits fonciers est porte 15 300 euros. Le propritaire peut donc, lorsque pour une anne donne il ralise un dficit sur un tel logement, imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 euros, les dficits provenant de dpenses autres que les intrts d'emprunts constats au cours de la mme anne sur l'ensemble des immeubles qu'il donne en location, y compris les immeubles pour lesquels la dduction au titre de l'amortissement prvue au h du 1 du I a t exerce.

Exemple : un propritaire dgage au titre d'une anne d'imposition un dficit foncier de 17 000 euros, qui se dcompose comme suit :

3 000 euros au titre d'un logement qui fait l'objet de la dduction au titre de l'amortissement prvue au f du 1 du I de l'article 31 du C.G.I ;
8 000 euros au titre d'un logement qui fait l'objet de la dduction au titre de l'amortissement prvue au h du 1 du I de l'article 31 du C.G.I ;
6 000 euros au titre d'un logement qui fait l'objet de la dduction forfaitaire majore de 25 %.
Ces dficits ne proviennent pas des intrts d'emprunts

Ce bailleur peut imputer la somme de 15 300 euros sur son revenu global et reporter 1 700 euros sur les revenus fonciers des annes suivantes.

169. En ce qui concerne les associs de socits ayant leur actif un immeuble ouvrant droit au bnfice de l'amortissement PRISSOL, il est admis de leur permettre de bnficier du plafond de 15 300 euros si le revenu net de l'immeuble social ouvrant droit au bnfice de la dduction au titre de l'amortissement est dficitaire. Lorsque l'actif social comporte plusieurs immeubles, cette mesure s'applique mme si le rsultat d'ensemble de la socit, et par consquent le revenu foncier tax entre les mains de l'associ, est positif (D. adm. 5 D-3129 du 10 mars 1999 n 18 ; Inst. 5 D-4-99 du 20 aot 1999 n 152).

170. Le dispositif d'amortissement ne modifie pas les rgles d'imputation et de report des dficits fonciers : ainsi, lorsqu'un dficit foncier est imput sur le revenu global, l'immeuble doit tre donn en location et les titres doivent tre conservs jusqu' l'expiration de la troisime anne qui suit celle au titre de laquelle l'imputation a t effectue (Inst. 5 D-4-99 du 20 aot 1999 n 153).

Referencement