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I. Logements neufs et assimilés : régime ROBIEN

6 L'article 31, I-1-h du C.G.I 306, issu de l'article 91 de la loi urbanisme et habitat (Loi ROBIEN : loi 2003-590 du 2 juillet 2003), permet aux propriétaires de logements neufs ou assimilés de bénéficier d'un amortissement de leur investissement s'ils prennent l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale, le loyer ne devant pas excéder un certain montant.

A. Personnes concernées

7 L'option pour le régime de l'amortissement peut être exercé par les personnes physiques et les membres des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés qui acquiérent un logement neuf ou assimilé, ou le font construire.

1. Investissement des personnes physiques

8 Le bénéfice de la mesure est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. 

La déduction ne s'applique pas aux logements inscrits à l'actif d'une entreprise individuelle (BIC BA) même s'ils sont loués nus.

9 Le logement peut être la propriété des deux époux ou d'un seul d'entre eux ou encore des personnes la charge du foyer fiscal au sens des articles 196 196 B du CGI (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 1). 

Sont considérés comme étant à la charge d'un contribuable:

• ses enfants de moins de 18 ans ou infirmes et les enfants recueillis à son propre foyer, s'ils n'ont pas de revenus distincts de ceux qui servent de base l'imposition du contribuable;
  à condition qu'elles vivent sous le même toit, les personnes titulaires de la carte d'invalidité prévue à l'article 178 du Code de la famille et de l'aide sociale;
• les enfants de moins de 21 ans, ou de moins de 25 ans s'ils poursuivent leurs études, ainsi que quel que soit leur âge ceux qui effectuent leur service militaire, lorsque le rattachement au foyer fiscal a été demandé.

 
10 Les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier de la mesure dés lors que les revenus du logement qu'ils acquièrent ou font construire sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

 2. Sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés

11 Les immeubles peuvent être la propriété d'une société non soumise l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, qu'il s'agisse par exemple d'une société civile immobilière de gestion, d'une société immobilière de copropriété dont l'article 1655 ter du CGI (sociétés transparentes) prévoit le régime fiscal ou de toute autre société de personnes (société en nom collectif, société en participation) dans la mesure où les revenus de ces immeubles sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. 

la différence du dispositif BESSON NEUF les sociétés civiles de placement immobilier (S.C.P.I) sont expressément exclues de la déduction au titre de l'amortissement ROBIEN.

Dans le cadre de ce régime, en effet, c'est au niveau de l'associé souscripteur qu'une déduction pourra être opérée et non plus au niveau de la société. La circonstance que tout ou partie des associés souscripteurs n'aient pas pu (souscriptions antérieures au 3 avril 2003 notamment) ou voulu opter pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement de la souscription de leurs parts au capital de la S.C.P.I n'autorise pas la société à pratiquer elle-même une déduction au titre de l'amortissement des logements acquis ou construits compter du 3 avril 2003.

12 Les parts des sociétés doivent être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable. Elles ne peuvent donc figurer à l'actif d'une société ou d'une entreprise individuelle alors même que les résultats de celles-ci seraient soumis à l'impôt sur le revenu.

En revanche, lorsque ces titres sont détenus par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés et dont l'activité revêt également un caractère purement civil, les membres de cette dernière dont la part dans les bénéfices sociaux relève de la catégorie des revenus fonciers peuvent bénéficier de ces déductions (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 3).

3. Cas particuliers 

Démembrement du droit de propriété

13 Le texte légal exclut expressément du régime les immeubles dont le droit de propriété est démembré. Il s'ensuit que le démembrement de propriété de tout ou partie des éléments entrant dans la base amortissable, tels que le logement, ses dépendances immédiates et nécessaires ou son terrain d'assiette, fait obstacle pour l'ensemble de l'immeuble au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement.

De même, la déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (société civile immobilière, société d'attribution, etc.) dont le droit de propriété est démembré. Si le porteur détient à la fois des parts dont le droit de propriété est démembré et des parts en pleine propriété, il ne peut bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement qu' à raison des revenus procurés par ces dernières (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 6).

Lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble ou des parts sociales intervient après la date de la prise de l'engagement de location, l'avantage fiscal est en principe remis en cause (137 et 139).

14 Une exception ce principe est toutefois prévue. Lorsque le démembrement de la propriété de l'immeuble ou des droits sociaux placés sous le régime de la déduction au titre de l'amortissement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant titulaire de l'usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités (139), du régime de la déduction au titre de l'amortissement pour la période restant à courir à la date du décès. 

15 La location d'un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement si toutes les conditions sont respectes. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la fraction de l'amortissement correspondant à sa quote-part indivise.

En outre, compte tenu de la nature juridique de l'indivision et des objectifs de la loi, les conditions suivantes doivent simultanément être remplies :

• les indivisaires doivent s'engager conjointement louer l'immeuble nu ou conserver leurs parts sociales pendant une dure de neuf ans ;
• le locataire du logement doit être une personne autre que l'un des indivisaires ou une personne fiscalement à la charge de l'un d'eux (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 9). 

 
16 Lorsque l'événement à l'origine de l'indivision intervient après la date de la prise de l'engagement de location ou de conservation des parts, l'amortissement est remis en cause sous réserve des exceptions prévues par la loi (137 et 139) et, en toute hypothèse, cesse de s'appliquer pour l'avenir quand bien même l'indivision résulterait du décès de l'un des époux soumis à imposition commune. En effet, si dans ce dernier cas le conjoint survivant devient titulaire d'une quote-part indivise, il ne peut pas demander la reprise à son profit du régime de la déduction au titre de l'amortissement, cette possibilité n'tant offerte qu'au conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 10.