6
L'article 31, I-1-h du C.G.I 306, issu de l'article 91 de la loi
urbanisme et habitat (Loi ROBIEN : loi 2003-590 du 2 juillet 2003),
permet aux propriétaires de logements neufs ou assimilés de bénéficier
d'un amortissement de leur investissement s'ils prennent l'engagement
de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation
principale, le loyer ne devant pas excéder un certain montant.
A. Personnes concernées
7 L'option pour le
régime de l'amortissement peut
être exercé par les personnes physiques et les membres des
sociétés non soumises à l'impôt sur les
sociétés qui acquiérent un logement neuf ou
assimilé, ou le font construire.
1. Investissement des personnes physiques
8 Le
bénéfice de la mesure est
réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont
imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
La
déduction ne s'applique pas aux logements inscrits
à l'actif d'une entreprise individuelle (BIC BA)
même s'ils sont loués nus.
9
Le logement peut être la propriété des deux époux ou d'un seul d'entre
eux ou encore des personnes la charge du foyer fiscal au sens des
articles 196 196 B du CGI (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 1).
Sont
considérés comme étant à la charge d'un contribuable:
ses
enfants de moins de 18 ans ou infirmes et les enfants recueillis à son
propre foyer, s'ils n'ont pas de revenus distincts de ceux qui servent
de base l'imposition du contribuable;
à condition qu'elles vivent sous le
même toit, les personnes titulaires de la carte d'invalidité
prévue à l'article 178 du Code de la famille et de l'aide sociale;
les enfants de moins de 21 ans, ou de moins de 25 ans s'ils poursuivent leurs
études, ainsi que quel que soit leur
âge ceux qui effectuent leur service militaire, lorsque le rattachement au foyer fiscal a
été demandé.
10
Les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent
bénéficier de la mesure dés lors que les revenus du logement qu'ils
acquièrent ou font construire sont imposables en France dans la
catégorie des revenus fonciers.
2.
Sociétés non soumises à l'impôt sur les
sociétés
11
Les immeubles peuvent être la propriété d'une
société non soumise l'impôt sur les
sociétés, autre qu'une société civile de
placement immobilier, qu'il s'agisse par exemple d'une
société civile immobilière de gestion, d'une
société immobilière de copropriété
dont l'article 1655 ter du CGI (sociétés transparentes)
prévoit le régime fiscal ou de toute autre
société de personnes (société en nom
collectif, société en participation) dans la mesure
où les revenus de ces immeubles sont imposés entre les
mains des associés dans la catégorie des revenus
fonciers.
la
différence du dispositif BESSON NEUF les
sociétés civiles de placement immobilier (S.C.P.I) sont
expressément exclues de la
déduction au titre de l'amortissement ROBIEN.
Dans
le cadre de ce régime, en effet, c'est au niveau de
l'associé souscripteur qu'une déduction pourra être
opérée et non plus au niveau de la société.
La circonstance que tout ou partie des associés souscripteurs
n'aient pas pu (souscriptions antérieures au 3 avril 2003
notamment) ou voulu opter pour le bénéfice de la
déduction au titre de l'amortissement de la souscription de
leurs parts au capital de la S.C.P.I
n'autorise pas la société à pratiquer
elle-même une déduction au titre de l'amortissement des
logements acquis ou construits compter du 3 avril 2003.
12 Les parts des
sociétés doivent être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine
privé du contribuable. Elles ne peuvent donc figurer
à l'actif d'une société ou d'une entreprise individuelle alors
même que les résultats de celles-ci seraient soumis
à l'impôt sur le revenu.
En revanche, lorsque ces titres sont
détenus par une société non soumise
à l'impôt sur les sociétés et dont l'activité
revêt également un caractère purement civil, les membres de cette
dernière dont la part dans les
bénéfices sociaux relève de la
catégorie des revenus fonciers peuvent
bénéficier de ces déductions (Inst. 5 D-4-99 du 20
août 1999 n 3).
3. Cas particuliers
Démembrement du droit de
propriété
13
Le texte légal exclut expressément du régime les
immeubles dont le droit de propriété est
démembré. Il s'ensuit que le démembrement de
propriété de tout ou partie des éléments
entrant dans la base amortissable, tels que le logement, ses
dépendances immédiates et nécessaires ou son
terrain d'assiette, fait obstacle pour l'ensemble de l'immeuble au
bénéfice de la déduction au titre de
l'amortissement.
De même, la
déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des parts de
sociétés non soumises à l'impôt sur les
sociétés (société civile
immobilière, société d'attribution, etc.) dont le droit de
propriété est démembré. Si le porteur
détient à la fois des parts dont le droit de
propriété est démembré et des parts en pleine
propriété, il ne peut
bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement qu'
à raison des revenus
procurés par ces dernières (Inst. 5 D-4-99 du 20
août 1999 n 6).
Lorsque
le démembrement du droit de propriété de l'immeuble ou des parts
sociales intervient après la date de la prise de l'engagement de
location, l'avantage fiscal est en principe remis en cause (137 et
139).
14
Une exception ce principe est toutefois prévue. Lorsque le
démembrement de la propriété de l'immeuble ou des
droits sociaux placés sous le régime de la
déduction au titre de l'amortissement résulte du
décès de l'un des époux soumis à imposition
commune, le conjoint survivant titulaire de l'usufruit peut demander la
reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon
les mêmes modalités (139), du régime de la
déduction au titre de l'amortissement pour la période
restant à courir à la date du décès.
15 La location d'un logement en indivision ouvre droit
à la déduction au titre de l'amortissement si toutes les conditions sont respectes. Chaque indivisaire
déduit des produits lui revenant la fraction de l'amortissement correspondant
à sa quote-part indivise.
En outre, compte tenu de la nature juridique de l'indivision et des objectifs de la loi, les conditions suivantes doivent
simultanément être remplies :
les
indivisaires doivent s'engager conjointement louer l'immeuble nu ou
conserver leurs parts sociales pendant une dure de neuf ans ;
le locataire du logement doit
être une personne autre que l'un des indivisaires ou une personne fiscalement
à la charge de l'un d'eux (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 9).
16
Lorsque l'événement à l'origine de l'indivision intervient après la
date de la prise de l'engagement de location ou de conservation des
parts, l'amortissement est remis en cause sous réserve des exceptions
prévues par la loi (137 et 139) et, en toute hypothèse, cesse de
s'appliquer pour l'avenir quand bien même l'indivision résulterait du
décès de l'un des époux soumis à imposition commune. En effet, si dans
ce dernier cas le conjoint survivant devient titulaire d'une quote-part
indivise, il ne peut pas demander la reprise à son profit du régime de
la déduction au titre de l'amortissement, cette possibilité n'tant
offerte qu'au conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de
son usufruit (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 10.
