17
Ouvrent droit à amortissement les logements neufs et assimilés acquis à
compter du 3 avril 2003 (voir toutefois (29), (44), (45), (46 et 47) en
ce qui concerne la date de l'investissement) et que le contribuable
s'engage à louer nus, pendant au moins neuf ans, dans certaines
conditions tenant, notamment, au montant du loyer.
18
La déduction au titre de l'amortissement ne s'applique qu'aux
propriétés urbaines. Elle ne peut pas par
conséquent bénéficier aux logements neufs qui font
partie intégrante d'une exploitation agricole ( Inst. 5 D-4-99
du 20 août 1999 n 11).
D'une
manière générale, les immeubles urbains s'entendent:
De toutes les constructions, quelles que soient leur affectation et leur situation
géographique, qui ne font pas partie intégrante d'une exploitation agricole.
Des terrains qui constituent les
dépendances de ces constructions (D. adm. 5 D-213 n 4, 15 septembre 1993).
19 La situation de l'immeuble n'a pas d'incidence ; seules sont prises en compte la composition et la destination de la
propriété (D. adm. 5 D-213 n 4, 15 septembre 1993).
Même
situés à la campagne et sur un domaine agricole,
constituent une propriété urbaine les maisons de
maître, c'est--dire tout immeuble qui n'est pas directement
utilisé pour les besoins d'une exploitation agricole et qui
revêt par ses dimensions et sa disposition intérieure un
caractère nettement résidentiel (CE 22 décembre
1969 n 74951 : Dupont 1970 p. 170 ; BO 5 K-3-70 ; D. adm. 5 D-213 n 6,
15 septembre 1993).
20 Les logements doivent
être situés en France, c'est--dire sur le territoire
métropolitain ou dans l'un des quatre
départements d'outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique et
Réunion.
1. Biens
à usage de logement
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La déduction ne s'applique que si l'investissement porte sur un
logement au sens des articles R 111-1 R 111-17 du Code de la
construction et de l'habitation 308 ou sur un local transformé ensuite
en un tel logement. L'immeuble doit par conséquent satisfaire aux
conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies
par ces dispositions (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 21)
Dépendances
22 Comme pour l'amortissement BESSON, l'administration devrait admettre que les
dépendances immédiates et nécessaires du logement pour lequel l'avantage fiscal est
demandé peuvent ouvrir droit à l'avantage lorsque les conditions suivantes sont cumulativement remplies :
Elles sont situes dans le
même immeuble ou le même ensemble immobilier (résidence) que le logement;
Elles sont louées au locataire du logement;
Elles sont occupées par l'occupant du logement (Inst. 5 D-4-99 du 20
août 1999 n 15).
23 La location isolée de
dépendances de logements, qui ne constituent pas des locaux d'habitation, n'ouvre pas droit
à l'avantage fiscal.
Dans le cadre du dispositif BESSON ,
la surface des emplacements de stationnement et des garages n'étant pas
prise en compte pour la détermination du loyer plafond, la location
simultanée et séparé, d'une part, d'un logement pour lequel l'avantage
fiscal serait demandé et, d'autre part, d'un emplacement ou d'un garage
dont les revenus ou le prix d'acquisition seraient exclus du bénéfice
de l'avantage ne fait pas obstacle au bénéfice de l'avantage fiscal
pour le seul logement lorsque les conditions suivantes sont réunies:
L'emplacement de stationnement ou le garage est physiquement
séparé du lieu d'habitation
lui-même. Tel n'est pas le cas des garages
situés en sous-sol des maisons individuelles;
Le
locataire doit demeurer libre de signer le bail afférent au logement
tout en refusant de conclure la location portant sur l'emplacement ou
le garage ; sous cette réserve, les deux locations peuvent être liées
l'une à l'autre;
Le
prix du loyer de l'emplacement ou du garage doit être normal par
référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour
des biens comparables ( Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 16).
Il conviendra d'attendre le commentaire de l'administration pour savoir si cette mesure de
tempérament sera reprise dans le cadre du dispositif ROBIEN .
Locaux usage mixte
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Les locaux à usage mixte ne peuvent ouvrir droit au bénéfice de
l'avantage fiscal. L'administration devrait toutefois admettre, comme
pour le dispositif BESSON, que la partie du logement loué
à usage d'habitation principale ouvre droit à l'avantage si le local est affecté
à l'habitation pour les trois quarts au moins de sa superficie.
Pour
déterminer si cette condition est remplie, il faut prendre en considération le rapport existant entre:
D'une part, la superficie
développée des pièces
considérées comme affectées
à l'habitation principale et de leurs
dépendances (caves, greniers, terrasses, balcons, garages, etc.)
D'autre part, la superficie
développée totale du bien.
*La ventilation de la surface fait l'objet d'une note annexe, qui doit
être jointe à l'engagement de location.
Le
respect de cette condition est apprécié local par local.
Si un contribuable ou une société souhaite donner en
location un immeuble comportant plusieurs locaux mixtes, ce pourcentage
doit être apprécié pour chaque local et non au
niveau de l'immeuble.
La
base de la déduction au titre de l'amortissement est
affectée du rapport déterminé ci-dessus (Inst. 5
D-4-99 du 20 aout 1999 n 14).
Cas particulier:
Salariés à domicile. Aucune
réfaction n'est appliquée dés lors que,
généralement, aucune pièce n'est
aménagé spécifiquement à l'exercice de la profession (Inst. 5 D-4-99 du 20
août 1999 n 14).
