43 La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur
transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la
propriété des constructions existantes. Les ouvrages
à venir deviennent la
propriété de l'acquéreur au fur et mesure de leur
exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix
à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de
maître de l'ouvrage jusqu' à la
réception des travaux (Code de la construction et de l'habitation art. L 261-3).
Aucune condition de
délai d'achèvement n'est exigé (Inst. 5 D-4-99 du 20
août 1999 n 24).
44 Aux termes de l'article 31, I-1-h du CGI, l'amortissement peut
être appliqué pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement
à compter du 3 avril 2003.
Toutefois, d'après un
communiqué du ministre du logement du 7 mai 2003 et une
réponse ministérielle, il est
prévu que le dispositif ROBIEN
s'applique aux acquisitions de logement en l'état futur d'achèvement
pour lesquels l'achèvement est intervenu dés le 1 er janvier 2003,
quelle que soit la date d'acquisition du logement ou la date de
déclaration d'ouverture du chantier .
d. Locaux acquis
inachevés
45. Les contribuables qui
acquièrent à titre onéreux un immeuble
inachevé peuvent, toutes conditions tant par ailleurs remplies,
bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement dés lors que:
le local acquis
inachevé n'a jamais été
utilisé ni occupé entre la date de son acquisition et celle de son
achèvement; l'immeuble
a, une fois achevé, la nature de logement au sens des articles R
111-1 R 111-17 du Code de la construction et de l'habitation. Il n'est pas
nécessaire que la destination initiale de l'immeuble acquis
inachevé soit l'habitation (Inst. 5 D-4-99 du 20
août 1999 n 26).
D'après un
communiqué du ministre du logement du 7 mai 2003, il est
prévu que le dispositif ROBIEN s'applique aux logements pour lesquels l'achèvement intervient
à compter du 1er janvier 2003, la date de la
déclaration d'ouverture de chantier
étant sans incidence.
e. Logements que le contribuable fait construire
46.
Aux termes de l'article 31, I-1-h, la déduction au titre de
l'amortissement s'applique aux logements que le contribuable fait
construire et qui font l'objet, à compter du 3 avril 2003, de la
déclaration d'ouverture de chantier prévue à
l'article R 421-40 du Code de l'urbanisme.
Toutefois, d'après un
communiqué du ministre du logement du 7 mai 2003 et une
réponse ministérielle, il est
prévu que le dispositif ROBIEN
s'applique aux constructions de logement pour lesquels l'achèvement est
intervenu dés le 1er janvier 2003, quelle que soit la date de
déclaration d'ouverture du chantier .
Pour le
bénéfice de cette mesure, la date d'acquisition du logement ou la date de
déclaration d'ouverture de chantier n'aurait pas d'incidence.
f. Locaux
transformés en logements
47.
L'article 31, I-1-h dispose que la déduction au titre de
l'amortissement est applicable aux locaux affects un usage autre que
l'habitation acquis compter du 3 avril 2003 et que le contribuable
transforme en logement.
Toutefois,
d'après un communiqué du ministre du logement du 7 mai
2003, il est prévu que le dispositif s'applique toutes les
options exercées à compter du 1 er janvier 2004 qu'elles
soient afférentes des investissements réalisés
avant ou après le 3 avril 2003. Compte tenu des modalités
d'exercice de l'option, ouvrent droit au dispositif les logements issus
de travaux de transformation réalisés par
l'acquéreur d'un local à usage autre que l'habitation
pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation
intervient à compter du 1 er janvier 2003.
48.
L'amortissement est applicable, toutes conditions tant par ailleurs
remplies, dans le cas d'un local affect un usage autre que l'habitation
acquis en pleine propriété par donation-partage moyennant le versement
d'une soulte aux autres copartageants puis transformé en logement par
l'attributaire du bien. La base de la déduction au titre de
l'amortissement est constituée, d'une part, de la soulte exprime dans
l'acte de donation-partage majoré de la quote-part des frais qui s'y
rapportent et, d'autre part, du montant des travaux de transformation
en logement (Rp. Vuillaume : AN 17
décembre 2001 p. 7260 n 65537).
49.
Seuls les locaux affectés à la date de l'acquisition ou, s'ils étaient
vacants à cette date, avant le début de la période de vacance, un usage
autre que l'habitation sont éligibles. Il s'agit par exemple des locaux
commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d'entrepôt, de grange,
de hangar, etc.
50
Le local ne peut être ni loué ni utilisé par l'acquéreur, même un usage
autre que l'habitation, entre la date de son acquisition et celle du
début des travaux de transformation. Cette condition doit être
considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l'acte de
cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement
le local en vertu d'une mention expresse de l'acte portant transfert du
droit de propriété (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 n 32).
1. Cas particuliers
51.
Cas d'un immeuble affecté à usage d'hôtel. Il résulte de la
jurisprudence du Conseil d'état que des travaux ayant pour objet de
transformer en logements des chambres d'hôtel n'ont pas pour effet de
transformer en locaux d'habitation des locaux qui ne l'auraient pas t
auparavant (CE 7 décembre 1987 n 67252 ; CE 9 mars 1988 n 81067 et
81068).
Il
s'ensuit que l'acquisition, depuis le 1 er janvier 1999, de locaux
affectés à usage d'hôtel meublé ou de
tourisme suivie de leur transformation en logements locatifs n'ouvre
pas droit la déduction au titre de l'amortissement (Inst. 5
D-4-99 du 20 août 1999 n 33).
S'agissant
de l'acquisition d'un immeuble précédemment affecté à usage
d'hôtel-restaurant suivie de sa transformation en logements,
l'administration n'a pas exclu l'application du régime Périssol à la
partie des locaux précédemment affectés à l'activité de restauration.
Elle a toutefois réservé sa réponse à l'examen de cas particulier (Rp. Gouriou : AN 10 aot 1998 p. 4425 n 14 536).
52.
Transformation d'un immeuble mixte. L'acquisition d'un immeuble affecté
pour partie à usage d'habitation et pour partie à un autre usage suivie
de sa transformation en immeuble affecté à usage exclusif d'habitation
ne peut normalement ouvrir droit à la déduction au titre de
l'amortissement. Il n'en va différemment, toutes conditions tant par
ailleurs remplies, que dans les cas où un ou plusieurs logements
pouvant faire l'objet d'une utilisation distincte sont créés sur les
surfaces du local antérieurement affectées exclusivement à un usage
autre que l'habitation (Inst. 5 D-4-99 du 20 aout 1999 n 34).
53.
Transformation de dépendances en logements. L'acquisition de
dépendances d'un immeuble suivie de leur transformation en logements
n'ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement que si ledit
immeuble était, avant l'acquisition des dépendances, affecté à un usage
autre que l'habitation. A l'inverse, l'acquisition de garages, de
greniers ou de combles situés dans un immeuble d'habitation ou dans un
immeuble mixte, suivie de leur transformation en logements, n'ouvre pas
droit la déduction (Inst. 5 D-4-99 du 20 aout 1999 n 35).
2. Notion de transformation
54.
Les travaux de transformation s'entendent des travaux de
reconstruction, d'agrandissement, de réparation et
d'amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux
qui ne l'étaient pas auparavant.
Il en est ainsi lorsque les locaux affectés
à un usage autre que l'habitation sont
inadaptés à cet usage en raison de leur configuration, notamment parce qu'ils ne comportent pas les
équipements rendus
nécessaires par les conditions modernes de vie tels que cuisine et salle de bains.
Les travaux de reconstruction et d'agrandissement sont
présumés répondre à la
définition de la transformation donnée ci-dessus.
A défaut de tels travaux, les acquisitions de locaux suivies de transformations ne sont
éligibles au régime de la
déduction que si les travaux consistent au minimum en l'installation de l'équipement sanitaire
élémentaire dans un local qui en
était dépourvu (Inst. 5 D-4-99 du 20
août 1999 n 36).
55.
Le local doit faire l'objet, dans sa totalité, d'une
transformation en logement. L'opération ne peut conduire
à la création d'un local usage mixte sauf dans le cas
où la condition prévue au (24) est satisfaite (Inst. 5
D-4-99 du 20 août 1999 n 37).
56. L'acquéreur doit
être en mesure de justifier du paiement effectif des travaux par la production de factures d'entreprises
établies à son nom. En revanche, il n'est pas
nécessaire que les travaux soient
réalisés à son initiative (Inst. 5 D-4-99 du 20
août 1999 n 38).
3. Affectation des logements
57. Le
propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans
à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal. L'engagement de location
prévoit, en outre, que le montant du loyer ne doit pas excéder un plafond
fixé par décret.
