Les frais imputables sur le revenu L.M.P. sont les suivants:
Frais d'acquisition (commissions, honoraires, droits et frais d'actes relatifs au bien ).
Frais commerciaux ( commissions, honoraires et
rémunération d'intermédiaires).
Frais d'étude et de recherche.
Dépenses d'entretien et de
réparation (sauf grosses
réparations à amortir).
Intérêts d'emprunt et assurance décès, primes d'assurance "homme clé".
Totalité des charges de
propriété ou de
copropriété (hors charges supportes par les locataires).
Impôts, taxes foncières et professionnelles.
Charges sociales et de personnel s'il y a lieu.
Frais de tenue de comptes, de conseils juridiques.
Charges de gestion, syndic, d'assurance des
différents éléments d'actifs.
Amortissements (déductibles lorsque l'activité deviendra
bénéficiaire dans la limite du
bénéfice).
En conclusion, pour
être déductibles, les frais et charges doivent remplir les conditions suivantes:
Etre exposés dans l'intérêt de l'exploitation ou se rattacher
à un acte de gestion "normale".
Correspondre
à une charge effective justifie.
Ne pas
être exclus des charges
déductibles en vertu d'une disposition expresse de la Loi.
Par exemple, les
rémunérations sont imposables dans ce cadre au nom de leurs
bénéficiaires, non comme salaire, mais comme
bénéfice social, ce qui les rend non-déductibles du
résultat de la société.
Dans le cas d'un
Non-résident, on peut donc imputer des frais de
représentation (diner, essence), des billets d'avion, location d'une voiture dans la
comptabilité d'un L.M.P.à partir du moment où ces
dépenses sont justifiées par l'exploitation du statut, le
contrôle des biens loués, et ne sont pas la simple imputation de
dépenses de vacances sans contrepartie professionnelle.
Selon le Plan comptable, les frais d'établissement et d'acquisition des immobilisations sont:
Les frais de constitution ( droits d'enregistrement sur les apports, honoraires,
coût des formalités
légales de publication).
Les frais de premier
établissement (frais de prospection et frais de
publicité conditionnant l'existence ou le
développement de l'entreprise).
Les frais d'augmentation de capital et d'opérations connexes: fusions, scissions, transformations.
Les droits de mutation et d'enregistrement, honoraires du Notaire, commissions versés
à un intermédiaire, frais d'insertion et d'affiches, frais d'adjudication.
En
revanche, les frais accessoires nécessaires la mise en tat
d'utilisation du bien constituent un élément du coût de
l'immobilisation, donc non déductibles immédiatement, comme les frais
d'architecte (art.38 quinquies de l'annexe III du C.G.I). Par principe,
les frais et charges doivent être pris en compte dans les résultats de
l'exercice au cours duquel ils sont engagés. Or, si un premier exercice
peut tout à fait comptable ment atteindre 18 mois, la translucidité
fiscale impose la clôture au 31 décembre civil. Ainsi l'imputation
immédiate des frais et charges d'acquisition et d'établissement peut
rendre le contribuable L.M.P. non imposable, si l'imputation s'opérait
sur un seul exercice, sans que par définition, la perception prorata
temporis des loyers puisse absorber la déductibilité de ces frais et
charges.
L'administration fiscale, consciente de ce
problème, admet dons
expressément l'étalement de ces frais et charges sur trois ou cinq ans. La "Documentation pratique"
Francis Lefebvre fiscal BIC IV n 11485 (11400s) et BIC IX n 4830 (4800s) indique ainsi: " Le choix des
modalités de déduction
résulte d'une décision de gestion". C'est
à dire soit immédiatement, soit jusqu' cinq ans. Une fois l'option prise, elle est
irréversible.
Source Gilles-Guy de Salins " La location meuble professionnelle"
