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Contribuables concernés :

Ce sont les personnes qui donnent en location meuble des chambres ou des logements. En fonction du chiffre d'affaires réalisé le loueur acquiert la qualification de loueur meublé non professionnel (L.M.N.P) ou de loueur meublé professionnel (L.M.P).

Entrent notamment dans cette catégorie les loueurs de chambres d'hôtes, de meublés de tourisme ou de gîtes ruraux.

Pour être considéré comme loueur non professionnel il faut :

• Soit ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (R.C.S) en qualité de loueur en meublé.
• Soit, bien qu'inscrit au registre du commerce, ne pas retirer de cette activité un montant de recettes au moins égal ou supérieur à 23 000 T.T.C ou représentant au moins 50% du revenu global du foyer fiscal.

Au-delà de ces sommes, le loueur acquiert la qualification de loueur en meublé professionnel qui offre un statut fiscal beaucoup plus attractif.

 
Immeubles concernés:

Ces dispositions s'appliquent plusieurs types de location.

• La location d'une chambre meublée ou d'une partie de sa résidence principale.
• La location saisonnière d'appartements ou de maison individuelle.
• La location de gites et de chambres d'hôtes.
• La location de logements neufs ou anciens dans des résidences avec services ou dans des résidences de tourisme à condition qu'elles soient gérées par un exploitant dans le cadre d'un bail commercial.

 
A partir de la seconde location de meublé, il est indispensable de respecter les règles d'urbanisme applicables dans les communes de plus de 10 000 habitants ( à l'exception des stations balnéaires climatiques ou thermales) qui interdisent aux propriétaires de transformer des logements loués vides en meublés sans autorisation de la préfecture.

Pour éviter toute contestation de la part de l'administration fiscale, il est important de préciser dans le bail qu'il s'agit d'une location meublée et de faire figurer en annexe un inventaire du mobilier.

• Les locations de caravanes, mobile-homes et habitations légères de loisirs réalisés dans les terrains de camping sont assimiles à la fourniture de logements meublés lorsque ces biens constituent de véritables installations fixes.

Fiscalité :

 La location en meublé constitue une activité commerciale.

Les profits qui en résultent sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) d'après l'un ou l'autre des régimes d'imposition prévus par la loi (micro entreprises, réel simplifié, et réel normal) en fonction du chiffre d'affaires réalisé.

 Les charges :

Du fait de l'application du régime du BIC, les charges occasionnes par cette activité peuvent être déductibles.

Cette déduction peut varier en fonction du choix du loueur d'inscrire ou pas ses locations à son actif immobilisé comptable

Les amortissements :

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :

• le mobilier est amorti selon la règle des amortissements différés sur une dure comprise entre cinq et dix ans.
• les immeubles sont amortis selon la règle des amortissements différés pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une dure comprise entre 20 et 30 ans.
• Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge qu' hauteur des loyers diminués des autres charges. Ils ne peuvent en aucune façon contribuer à créer ou augmenter un déficit.
• L'excédent est reporté sur les exercices suivants sans limitation de durée.

Les exonérations:

Il existe plusieurs cas d'exonération de ces revenus :

• En cas de location ou sous-location en meublé d'une partie de sa résidence principale (chambre, étage d'une maison). Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (par exemple un étudiant, un apprenti) et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (139 annuels par mètre carré en région Ile-de-France ; 99 dans les autres régions).
• En cas de location d'une chambre d'hôte de manière habituelle pour une durée d'une journée, d'une semaine ou d'un mois et si les recettes brutes annuelles y compris les prestations annexes ne dépassent pas 760 . En cas de franchissement de cette limite, les recettes sont imposables en totalité.
• L'exonération de tous les revenus tirés de la location pendant 3 ans des bénéficiaires du RMI ou des étudiants boursiers et dans le cadre de loyers plafonnés est supprimé pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits à compter du 1 er janvier 2002.

Elle est remplace par une déduction forfaitaire majore de 60% (dispositif LIENEMANN).L'exonération continue cependant à s'appliquer jusqu'au terme de la période d'exonération de 3 ans en cours au 1er janvier 2002 (baux conclus en 1999, 2000 et 2001).

Les  dficits:

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas déductibles du revenu net global du foyer fiscal.
Les déficits d'une année ainsi que les déficits restant à reporter se déduisent de l'ensemble des bénéfices provenant d'activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel par l'un des membres du foyer fiscal, durant la même année et les cinq années suivantes.
Dans la pratique, le report sur les cinq années suivantes ne peut jamais se faire dans la mesure où le loueur en meublé non professionnel choisit en principe le régime fiscal de la micro entreprise qui exclut la possibilité de constater un déficit.

La TVA :

Bien que l'activité soit commerciale, elle n'est pas soumise au régime de la TVA et les propriétaires sont soumis la contribution autonome calcule sur les loyers perçus.

Ce principe comporte néanmoins deux exceptions :

• Les logements situés dans les résidences avec services et les résidences de tourisme classées.
• Depuis le 1 er janvier 2003, les exploitants de chambres d'hôtes, de logements meublés sont soumis à la TVA au titre de leur activité de loueur lorsqu'ils fournissent au moins trois services parmi les quatre suivants : petits déjeuners, nettoyage régulier, fourniture de linge, service de réception.

Les autres impôts :

• Les loueurs sont soumis à la taxe professionnelle dés que la location même saisonnière présente un caractère habituel. Dans le cas contraire ils sont soumis à la taxe d'habitation sur ces locaux.
• Le propriétaire doit néanmoins payer la taxe d'habitation s'il dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location.
• Il doit régler de même la taxe foncière sur les propriétés bâties.
• En cas de revente, le régime général des plus-values s'applique.
• Le loueur en meublé non professionnel ne peut pas assimiler ses locaux des biens professionnels. Dans ces conditions il doit les faire figurer dans sa déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune (I.S.F).

Régimes d'imposition :

Il existe trois régimes obéissant à des règles différentes de détermination du bénéfice imposable en ce qui concerne les locations en meublé : micro entreprises, réel simplifié ou réel normal. Il est possible d'opter, avant le 1 er février de l'année d'imposition pour un régime différent de celui dont le loueur relève normalement.

Statut des agriculteurs :

• Les agriculteurs ont un régime particulier particulièrement dans le cadre des chambres d'hôtes et des gîtes ruraux.
• Le loueur en meublé non professionnel peut bénéficier d'avantages supplémentaires dans le cadre d'acquisitions spécifiques:
• Résidences avec services, résidences de tourisme classées, résidences de tourisme classées en Z.R.R, résidences médicalisées, résidences pour étudiants.

Textes de référence

Articles 260 D et 261 D du Code General des Impôts (Régime de TVA des logements loués meublés).

Articles 58 et 58-I de la loi 65-997 du 29 novembre 1965 (Exonération de taxe professionnelle pour les propriétaires de gîtes ruraux et de meublés de tourisme).