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Les sociétés immobilières d'investissement ont la forme de sociétés anonymes. Avant la réforme de leur statut, leur unique objet était la construction, la gestion et l'acquisition d'immeubles locatifs situés en France. Ils devaient être neufs pour les 3/4 au moins de leur superficie. Cette proportion tait calcule pour l'ensemble du patrimoine immobilier de la société considérée.

Elles sont exonérées d'IS sur seulement certains de leurs produits (bénéfices provenant de la location de leurs immeubles ; produits des avances consenties leurs filiales et accordes pendant les cinq premières années suivant la création des filiales, une exonération limitée à; les produits reçus de leurs filiales et provenant de la location des immeubles de leurs filiales ; les produits de placements vue ou court terme sous certaines conditions). Les autres produits sont soumis l'IS.

Les produits distribués par la SII n'ouvrent droit ni l'avoir fiscal (art 158 quater 1 du CGI), ni au régime des sociétés mères (art 145,7 DU CGI). Ils n'entrent pas dans le champ d'application du précompte (art. 209, 1 et 223 sexies, 3-1 du CGI).

Pour les primes à la construction encaissées par les personnes physiques, est prévue une exonération subordonnée à certaines conditions (utilisation d'un coupon spécial, distribution en espèces effectué au plus tard lors de la mise en paiement du dividende de l'exercice dans lequel les primes ont été perçues, ou les 20 jours qui suivent l'AG).

Lorsque les dividendes sont encaissés par des personnes morales, ils seront soumis à l'IS, par contre si ces mêmes dividendes sont encaissés par des personnes physiques, ils sont soumis à l'IR dans la catégorie des revenus mobiliers (sauf la partie correspondant des primes la construction).

Les actionnaires qui ont leur domicile ou leur siège à l'étranger ne sont pas soumis la retenu la source de 25 % (art. 139 ter du CGI).

La crise de l'immobilier ne les a pas trop affectes du fait de la prédominance des logements dans leur patrimoine. Rendement intéressant 8 10 %.

Les SIIC : Sociétés d'Investissements Immobilières Côtées

Ces Sociétés peuvent, sur option, bénéficier du régime fiscal des sociétés de personnes. Elles ont pour activité, la détention à  long terme, le développement et l'arbitrage d'actifs destinés à la location.

Du fait de leur petite taille, de l'imposition des résultats et de leur faible liquidité, les SIIC souffrent d'une décote, défavorisée par rapport à leurs concurrents européens (allemands, belges,.....) qui avaient déjà opté pour la transparence fiscale. Le nouveau régime optionnel va placer les SIIC françaises, concurrentiellement, à  égalité avec leurs homologues européens.

Selon l'art. 2087 B du CGI, les SIIC sont exonérés d'IS que pour la fraction de leur bénéfice provenant de la location d'immeubles. La loi de finances pour 2003 troque le régime actuel contre un régime optionnel de transparence fiscale exigeant certaines conditions. Le nouveau régime optionnel permet  de bénéficier d'une exonération d'IS pendant la dure d'application du régime, d'une imposition des plus-values latentes des immeubles et parts de sociétés immobilières détenues par la société, au taux réduit de 16,5 %.

L'option pour le nouveau régime (par un changement de régime fiscal) est irrévocable et conduit aux effets d'une cessation d'entreprise. L'option pour l'exonération d'IS est toutefois conditionné par la distribution à hauteur de 85 % minimum pour chaque exercice, du bénéfice net résultant des opérations de location des immeubles exonérés. La distribution des bénéfices provenant de la cession des immeubles et des participations détenues dans des sociétés soumises au régime fiscal des sociétés de personnes ou dans les filiales ayant opté pour le nouveau régime doit quant elle se faire, obligatoirement, à hauteur de 50%. Les bénéfices provenant de la cession des immeubles et des participations détenues par des sociétés . Les dividendes ainsi distribués hauteur de 85% ou 50% n'ouvrent droit ni à l'avoir fiscal, ni au régime fiscal des sociétés mères, ni au champ d'application du précompte. Ces nouvelles dispositions vont permettre, par la transparence fiscale,  l'amélioration du rendement de leur activité après impôt d'une part et d'autre part par exonération des plus-values latentes sous conditions de remploi,à favoriser leurs activités de cessions et acquisitions

Les titres de la personne morale soumise au régime des SIIC sont éligibles au PEA.