Les SCPI
sont des sociétés civiles de placement immobilier qui font appel public
à l'épargne en vue d'acquérir et d'exploiter un patrimoine immobilier
qu'elles ont pour vocation de louer à des tiers.
Le capital des SCPI est divisé en parts ouvrant droit
à une fraction des loyers
diminués de frais.
Les SCPI ne sont pas cotées en Bourse car ce ne sont pas des valeurs
mobilières, mais elles sont cependant placées sous l'autorité de la COB, ce qui est une
sécurité.
L'investissement en SCPI est un investissement indirect, il prend principalement la forme de "pierre-papier", et
présente plusieurs avantages pour le particulier par rapport au pur investissement pierre.
la limitation de l'apport,
l'absence de
problème de gestion,
la
possibilité de diversifier ses placements (habitation, commercial),
une
liquidité supérieure,
la
possibilité d'investir dans une catégorie de locaux notamment locaux
commerciaux et bureaux, dans laquelle il n'aurait pu investir avec ses
seuls revenus.
Les parts de SCPI peuvent
être achetées soit à l'occasion d'augmentation de capital, soit
auprès d'un associé qui souhaite
céder ses parts avec ou sans l'intervention du gérant. L'associé peut
à tout moment décider de
céder ses parts avec ou sans l'intervention de la
gérance. Cette cession est soumise au droit de mutation de 4,80 % payable par l'acheteur.
De nombreuses SCPI n'ont pas de date ferme de liquidation ou s'il y en a une, le terme est trop lointain. Il est plus
intéressant d'acheter des SCPI
à terme fixé et de durée raisonnable.
Une SCPI
est dite ouverte lorsqu'elle effectue encore des augmentations de
capital ou a la possibilité de le faire. Une fois que la taille
maximale est atteinte, on dit qu'elle est fermée (elle ne
procède plus à l'appel public à l'épargne ).
Pour trouver des parts de SCPI fermes , il faut aller sur le
marché secondaire.
Fiscalité
Les SCPI ne sont pas
elles-mêmes imposables, chaque
associé est considéré comme directement
propriétaire du patrimoine immobilier correspondant
à ses parts.
L'imposition
des revenus pour l'associé se calcule selon l'imposition des revenus
fonciers sur la part qu'il lui revient des loyers encaissés. Les
revenus distribués peuvent être inferieurs aux recettes nettes, si la
gérance met en réserve une partie. Les associés bénéficient de la
déduction forfaitaire de 10 %.
Les SCPI
peuvent être amenées à placer à court terme
quelques liquidités, les recettes provenant de ces placements
sont imposées selon les règles propres à leur
catégorie.
L'imposition des plus-values.
Le calcul se fait suivant les
règles d'imposition des plus-values immobilières de particuliers avec notamment
exonération en cas de cession annuelle inferieure à 4 600 (30 000 F).
*
Détermination de la valeur des parts de la SCPI
La valeur est
estimée par évaluation de la valeur de la société en fonction de :
Leur estimation en fonction du
marché (loyers, taux de capitalisation)
L'expertise des immeubles
Les frais
* Les
différents frais
Les frais de gestion,
représentent environ 10 % des loyers
encaissés
Les frais de cession : varient en fonction de l'intervention ou non de la
société de gérance
Les frais de souscription : le droit d'entrée se situe entre 4,5 % et 10 % de la valeur nominale des parts.
Chaque
année, un annuaire des SCPI et des statistiques trimestrielles sur l'évolution est
édité par l'Institut de l'épargne
Immobilière et Foncière (I.E.I.F), disponible sur le site : www.ieif.fr
