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Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier qui font appel public à l'épargne en vue d'acquérir et d'exploiter un patrimoine immobilier qu'elles ont pour vocation de louer à des tiers.

Le capital des SCPI est divisé en parts ouvrant droit à une fraction des loyers diminués de frais.

Les SCPI ne sont pas cotées en Bourse car ce ne sont pas des valeurs mobilières, mais elles sont cependant placées sous l'autorité de la COB, ce qui est une sécurité.

L'investissement en SCPI est un investissement indirect, il prend principalement la forme de "pierre-papier", et présente plusieurs avantages pour le particulier par rapport au pur investissement pierre.

• la limitation de l'apport,
• l'absence de problème de gestion,
• la possibilité de diversifier ses placements (habitation, commercial),
• une liquidité supérieure,
• la possibilité d'investir dans une catégorie de locaux notamment locaux commerciaux et bureaux, dans laquelle il n'aurait pu investir avec ses seuls revenus.

Les parts de SCPI peuvent être achetées soit à l'occasion d'augmentation de capital, soit auprès d'un associé qui souhaite céder ses parts avec ou sans l'intervention du gérant. L'associé peut à tout moment décider de céder ses parts avec ou sans l'intervention de la gérance. Cette cession est soumise au droit de mutation de 4,80 % payable par l'acheteur.

De nombreuses SCPI n'ont pas de date ferme de liquidation ou s'il y en a une, le terme est trop lointain. Il est plus intéressant d'acheter des SCPI à terme fixé et de durée raisonnable.

Une SCPI est dite ouverte lorsqu'elle effectue encore des augmentations de capital ou a la possibilité de le faire. Une fois que la taille maximale est atteinte, on dit qu'elle est fermée (elle ne procède plus à l'appel public à l'épargne ).

Pour trouver des parts de SCPI fermes , il faut aller sur le marché secondaire.

Fiscalité

Les SCPI ne sont pas elles-mêmes imposables, chaque associé est considéré comme directement propriétaire du patrimoine immobilier correspondant à ses parts.

L'imposition des revenus pour l'associé se calcule selon l'imposition des revenus fonciers sur la part qu'il lui revient des loyers encaissés. Les revenus distribués peuvent être inferieurs aux recettes nettes, si la gérance met en réserve une partie. Les associés bénéficient de la déduction forfaitaire de 10 %.

Les SCPI peuvent être amenées à placer à court terme quelques liquidités, les recettes provenant de ces placements sont imposées selon les règles propres à leur catégorie.

L'imposition des plus-values.

Le calcul se fait suivant les règles d'imposition des plus-values immobilières de particuliers avec notamment exonération en cas de cession annuelle inferieure à 4 600 (30 000 F).

 * Détermination de la valeur des parts de la SCPI

La valeur est estimée par évaluation de la valeur de la société en fonction de :

Leur estimation en fonction du marché (loyers, taux de capitalisation)

L'expertise des immeubles

Les frais

* Les différents frais

• Les frais de gestion, représentent environ 10 % des loyers encaissés
• Les frais de cession : varient en fonction de l'intervention ou non de la société de gérance
• Les frais de souscription : le droit d'entrée se situe entre 4,5 % et 10 % de la valeur nominale des parts.

Chaque année, un annuaire des SCPI et des statistiques trimestrielles sur l'évolution est édité par l'Institut de l'épargne Immobilière et Foncière (I.E.I.F), disponible sur le site : www.ieif.fr

Il existe plusieurs types de SCPI.