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Le dispositif ROBIEN tout comme le BESSON peut être réalisé par une personne physique directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise l'IS. Le dispositif ROBIEN améliore la situation des investissements réalisés par l'intermédiaire d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en permettant la déduction de l'amortissement au niveau de l'associé (dont la quote-part des revenus est soumise l'impôt dans la catégorie des revenus fonciers à son nom) et non au niveau de la Société (la SCPI). L'associé peut pratiquer l'amortissement au titre de l'année de sa souscription au capital, sans même attendre la mise en location des logements par la société, sans même attendre l'acquisition du logement ou son achèvement. L'Amortissement sera calculé sur 95 % du montant total de la souscription ou des augmentations de capital (soit 8% de 95 % pendant les 5 premières années et 2.5 % de 95 % pendant un maximum de 10 ans).

Les SCPI ont toutefois l'obligation d'investir l'intégralité du produit de la souscription annuelle dans les 18 mois qui suivent sa clôture. Le délai court à partir de la clôture de chacune des souscriptions.

Sont exclues de ce champ d'application, les SCPI à capital variable, du fait du non respect de l'affectation exclusive ou intégrale des souscriptions aux investissements immobiliers.

Sont également exclues, les parts de SCPI dont le droit de propriété est démembré. Seules les parts en pleine propriété peuvent bénéficier de cette déduction au titre de l'amortissement. En cas de décès du souscripteur, le conjoint survivant peut reprendre l'avantage.

La déduction au titre de l'amortissement est en revanche applicable aux détenteurs de parts indivises, chaque indivisaire déduisant la fraction de l'amortissement correspondant à sa quote-part indivise.

Les dépenses d'amélioration sont déductibles suivant les conditions du droit commun. Les dépenses de reconstruction ou d'agrandissement pour lesquelles aucune souscription n'est ouverte ne donne pas droit déduction (ni pour la SCPI, ni pour le souscripteur).

Le taux de déduction forfaitaire est de 6 % pendant la période d'amortissement, comme dans le cadre d'un investissement en direct.

Les déficits fonciers du souscripteur peuvent être déduits de son revenu global, à concurrence de 10 700 annuel, le surplus pouvant s'imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le décret 2003-1219 du 19 décembre 2003 prévoit les obligations déclaratives des SCPI propriétaires dans l'article 2 octodecies B de l'annexe III du CGI :

La SCPI doit chaque année fournir une attestation (en double exemplaire) à chaque associé suivant un modèle fixé par l'administration. Doit notamment y figurer :

• l'identité et l'adresse des associés;
• le nombre et le numéro de parts ou actions souscrites qui ont demandé à bénéficier de la déduction de même que le montant du capital souscrit;
• les dates suivantes : celle du versement des fonds et celle de souscription des parts;
• le nombre et les numéro de parts détenues au cours de l'année ainsi que les parts transmises, acquises souscrites  tout au long de l'année en question doivent  y figurer de même que les dates de réalisation de toutes ces opérations.
• l'attestation que 95 % de la souscription servent financer un investissement pour lequel les conditions d'application de la déduction prévue par le dispositif de Robien sont réunies. Les frais de collecte ne sont pas compris.
• l'attestation que dans les dix-huit mois qui suivent la clôture, le produit de la souscription annuelle est intégralement investi.
• la société doit s'engager de louer le logement dans les conditions et dans les limites prévues par le CGI dans l'article 31, I-1 -h.
• l'Indication du montant mensuel de loyer, sans les charges

La SCPI doit par ailleurs joindre, chaque année, à sa déclaration de résultat, un exemplaire de cette attestation.

Ce même décret du 19 décembre 2003 prévoit les obligations déclaratives des associés de SCPI dans l'article 2 octodecies A :

L'associé doit notamment s'engager à conserver ses part s'il entend bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement de la souscription au capital de la SCPI et ce jusqu' l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la SCPI. L'établissement de cet engagement devant se faire suivant un modèle fixé par l'administration et joint à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites.