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Le
démembrement de propriété: Dans le cadre d'un démembrement, la
propriété est séparée en deux parties distinctes:
La
nue-propriété
L'usufruit
Celui qui
détient l'usufruit est
désigné usufruitier et le
propriétaire de la
nue-propriété devient le
nu-propriétaire.
Dans le cas d'un
démembrement de propriété
immobilière, si des travaux sont entrepris, les avantages fiscaux dont
bénéficie le
nu-propriétaire sont
particulièrement attractifs.
Avantage fiscal:
Si l'immeuble est
donné en location, l'usufruitier est imposable dans le cadre des revenus fonciers pour les loyers qu'il
perçoit.
Le
nu-propriétaire, s'il supporte les charges de grosses
réparations, peut les
déduire de son revenu global, si ces
dépenses excèdent le montant de ses revenus fonciers.
Obligations:
- Pour que le
nu-propriétaire
bénéficie de cette
déduction sur son revenu global, le
démembrement doit
résulter d'une succession ou d'une donation entre parents, jusqu'au 4
eme degré inclus, et concerner un immeuble
bâti ou non.
- Le
démembrement sur des titres de
société est exclu.
- L'usufruit peut
être viager, le
démembrement séteint au
décès de l'usufruitier.
Il peut être aussi contractuel.
- Dans tous les cas, lorsque le
nu-propriétaire récupère la pleine
propriété du bien, aucun droit d'enregistrement n'est dû, que le
démembrement provienne d'une donation ou d'un contrat.
Déclaration fiscale :
Le
nu-propriétaire remplit la
déclaration n° 2044 (revenus fonciers) en indiquant les travaux
réalisés et en joignant l'état
détaillé des travaux avec les factures, ainsi que le nom et l'adresse de l'usufruitier.
L'usufruitier
également s'il touche des revenus locatifs, avec en annexe le nom et l'adresse du locataire.
Barème de l'usufruit
Age de l'usufruitier | Usufruit | Nue-proprit |
| Jusqu' 20 ans | 90% | 10% |
| De 21 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 90 ans | 10% | 90% |
Usufruit temporaire
Age de l'usufruitier | Usufruit | Nue-proprit |
| De 0 10 ans | 23% | 77% |
| De 10 20 ans | 46% | 54% |
| De 20 30 ans | 69% | 31% |
