L'investisseur ou le
propriétaire ne peut pas occuper le bien personnellement, ni le louer
meublé.
Il doit s'engager louer son bien pour une dure minimale de 3
ans. Cette location doit être effective et permanente pendant la période de l'engagement.
Il doit respecter l'article 31 du C.G.I concernant la nature des travaux qu'il est possible de
réaliser.
La qualification de la nature des travaux s'avère souvent
délicate.
En
résumé, sont déductibles des revenus fonciers tous
travaux qui n'entraînent aucune modification du gros-œuvre
(toiture, façades).
On peut mettre en évidence plusieurs cas:
éléments concernés :
Les
travaux d'entretien et de réparation sont entièrement déductibles des
revenus fonciers. Il s'agit de tous les travaux ayant pour objet de
maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état et d'en permettre un
usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou
l'équipement initial.
La
remise en état du gros-œuvre : toitures, façades et
peintures, réparation des planchers, parquets, escaliers,
cheminées La réfection totale d'une installation
électrique pour la rendre conforme aux normes de
sécurité
La réfection totale d'une évacuation des eaux usées
Les
dépenses liées au traitement des bois contre les parasites
Les frais de diagnostic et de recherche d'amiante.
Le remplacement d'un ascenseur.
A
noter que si les travaux d'entretien et de réparation
déductibles effectués sur l'immeuble loué ont
été réalisés par ses salariés, il
est possible de déduire le montant des salaires versés
pour leur exécution (charges sociales comprises). Les
dépenses doivent être justifiées par les factures
des matériaux et les reçus des cotisations établis
par l U.R.S.S.A.F.
Il faut
également justifier l'adresse de réalisation des travaux.
Les travaux d'amélioration qui correspondent :
L'installation du chauffage central, du
tout-à-l'égout, d'une salle d'eau, de toilettes, du téléphone, d'une antenne collective de
télévision, d'une rampe d'accès.
L'installation d'un dispositif de
sécurité contre le cambriolage.
L'agrandissement des fenêtres, la pose de volets.
Le
déplacement de moindre importance de cloisons intérieures.
L'enlèvement, la fixation et l'encoffrement de
matériaux contenant de l'amiante.
Les travaux subventionnés par l A.N.A.H.(Agence Nationale pour l'amélioration de l'habitat).
Les
revêtements de sols, la plomberie, l'électricité, la peinture.
L'installation
d'un ascenseur ou la mise aux normes de sécurité d'un
ascenseur existant (portes automatiques, installation de
procédés d'arrêt à l'étage en cas de
panne)déductibles des revenus fonciers si l'immeuble les
concernant est affecté à l'habitation.
Si l'immeuble est affecté à l'habitation mais qu'il
dépend des régimes Périssol et Besson, ils sont amortissables à raison de 10% pendant 10 ans.
Si
l'immeuble n'est pas affecté à l'habitation, ils ne sont pas
déductibles sauf s'ils sont destinés à faciliter l'accueil des
personnes handicapées dans les locaux professionnels ou commerciaux.
A
noter que les garages sont assimilés à des locaux d'habitation s'ils
sont la dépendance d'un immeuble d'habitation. Ainsi sont déductibles
des revenus fonciers les travaux de transformation de parkings en boxes
par la mise en place de cloisons, de portes métalliques et d'un système
d'éclairage.
Il en est de même des travaux d'asphaltage d'un trottoir attenant un immeuble.
Les
travaux de reconstruction, qui ont pour effet d'apporter une
modification importante au gros œuvre de locaux existants (comme par
exemple la pose de nouveaux planchers ou nouvelles cloisons), et les
travaux d'agrandissement, qui ont pour effet d'accroître le volume ou
la surface habitable des locaux existants, ne sont pas déductibles des
revenus fonciers.
Il existe une exception dans les cas où l'immeuble est affecté
à l'habitation et soumis aux régimes PERISSOL ou BESSON: les
dépenses de reconstruction et d'agrandissement sont amortissables à hauteur de 10% pendant 4 ans et 2% pendant 20 ans pour l'amortissement PERISSOL et de 8% pendant 5 ans et 2,5% pendant 4,7 ou 10 ans pour l'amortissement BESSON.
Depuis l'année 2001, lorsque le montant de vos revenus fonciers n'excède pas 15 000
€ ,vous relevez de plein droit du régime du micro foncier) où du (réel
simplifié).
Dans ce cas, vous n'avez pas de
déclaration annexe de revenus fonciers à remplir.
Vous devez directement indiquer sur la
déclaration 2042, le montant brut de vos revenus fonciers, c'est-à-dire : les loyers
perçus et recettes qu'auraient pu produire les immeubles, autres que les logements dont vous vous
réservez la jouissance.
Cette limite de 15 000 €
est appréciée en tenant compte de la masse des revenus
bruts fonciers encaissés par le foyer fiscal hors TVA s'il y a
lieu.
Un abattement forfaitaire de 40% sur le revenu brut
déclaré (représentatif de frais) sera automatiquement appliqué.
Aucun ajustement prorata temporis n'est
effectué pour l'appréciation du seuil l'année au cours de laquelle la location ou la jouissance du bien a
commencé ou cessé.
1- Exclusions :
Vous ne pouvez pas relever du
régime micro foncier
si vous, ou l'un des membres de votre foyer fiscal, êtes propriétaire
d'un (ou plusieurs) immeuble(s) donné(s) en location, qui bénéficie(nt)
d'un régime particulier : monuments historiques, immeubles possédés en
nue-propriété, immeubles situés en secteur sauvegardé ou en zone
franche urbaine, logements neufs au titre desquels est demandé le
bénéfice de la déduction forfaitaire de 35% ou de 25% ou de la
déduction de l'amortissement, parts de S.C.I non dotes de la transparence fiscale, logements anciens
bénéficiant de la déduction forfaitaire de 60%.
2-
Précisions par rapport au régime antérieur :
Les options pour le
régime micro foncier exerces pour les revenus 1999 ou 2000 deviennent caduques compter de l'imposition des revenus 2001. Le
régime rel d'imposition devient un régime optionnel pour les
propriétaires placés dans le champ d'application du régime micro foncier (option
irrévocable pendant 5 ans dés lors que le régime du micro foncier s'applique de plein droit durant cette
période).
3- A titre transitoire :
Les personnes relevant du
régime micro foncier pour 2001 et qui auraient opté pour le
régime réel
pour leurs revenus 2001 peuvent y renoncer lors du dépôt
de la déclaration des revenus de l'année 2002
(déclaration déposée en 2003).
Le choix du
régime micro foncier est avantageux dans le cas où les
dépenses déductibles représentent chaque année moins de 26%.
Si les charges
déductibles pour leur montant réel excèdent ce pourcentage, il est
préférable d'opter pour le régime réel d'imposition.
Par exemple : un contribuable percevant 10.000
€ annuels de revenus fonciers sera imposé 6.000 € avec le micro foncier. Mais s'il
réalise plus de 2.600 € de travaux dans l'année, il a intérêt à opter pour le
régime réel d'imposition.
Option exerce pour trois ans:
Depuis l'imposition des revenus de 2001, le
régime micro foncier s'applique de droit aux contribuables dont les recettes brutes annuelles n'excèdent pas 15.000
€ (C.G.I. art.32896).
A noter que si le mode de calcul forfaitaire des charges dans le
régime micro foncier lui est défavorable, le propriétaire peut demander que son revenu imposable soit
déterminé dans les conditions de droit commun des revenus fonciers.
L'option pour ce
régime réel d'imposition, est désormais exercé pour une période irrévocable de trois ans au lieu de cinq ans (art.10). Cet assouplissement s'applique
à compter de l'imposition des revenus 2002.
Ainsi, l'option pour le
régime réel d'imposition est exercé pour une période de trois ans
lors du dépôt de la déclaration des revenus de la
première année au titre de laquelle elle s'applique.
Irrévocable pendant cette période de trois ans, l'option demeure valable tant que le contribuable reste dans le champ d'application du
régime micro foncier. Chaque renouvellement vaut pour une
période de trois ans.
L'option
exercée devient caduque pour l'imposition des revenus de l'année au
cours de laquelle les recettes brutes annuelles viennent dépasser le
seuil de 15.000 € ou proviennent pour tout ou partie de biens exclus du
régime micro foncier.
Options concernes:
On rappelle que les options pour le
régime réel exercées au titre de l'imposition des revenus 2001 ne sont en
réalité pas irrévocables pour une période de cinq ans.
En effet,
à titre transitoire, les contribuables sont autorisés, cette année, à demander
à être replacés sous le régime micro foncier pour l'imposition des revenus 2002. Faute de revenir au
régime micro foncier
pour la déclaration des revenus 2002 qu'ils souscriront dans les
premiers mois 2003, l'option qu'ils ont exerce en 2002 au titre de
l'imposition des revenus de 2001 sera irrévocable pour une période de cinq ans.
